1个月房价竟暴跌20%,这个国家楼市说崩盘就崩盘,下一个轮到中国?

核心提示:觉得中国国内北上广的房价涨幅已经很“逆天”了?其实,有一个地区此前的房价涨幅比它们还要“恐怖”,不过,因当地的一个决定,如今说崩盘就崩盘了......

觉得中国国内北上广的房价涨幅已经很“逆天”了?其实,有一个地区此前的房价涨幅比它们还要“恐怖”,那就是温哥华!

全球独立房地产咨询机构莱坊新近发布了2016年第一季度《全球城市住宅指数》。该指数基于国家统计局或者央行发表的官方房价数据,监测全球150座城市的一般住宅房价表现。截止到2016年3月为止的一年内,房价同比增长4.5%。温哥华依然在北美市场中表现抢眼,同比增长17.3%。

莱坊Knight Frank公布全球37座主要城市今年二季度房地产市场报告,结果显示,温哥华以36.4%的年涨幅领先其他城市,成为2015年6月到2016年6月间房价上涨最快的城市。排名第二的是上海,房价涨幅为22.5%。

不过,需要注意的是,第二份报告指的是温哥华的豪宅市场,也就是独立屋市场,而第一份数据统计样本是普通住宅,即高层住宅公寓。

1个月房价暴跌20%

那么,房价如此疯涨又该怎么破?对于加拿大不列颠哥伦比亚省(简称BC省)财政部来说,答案是“向外国购房者征税”。

7月25日,加拿大BC省政府推出了新房屋法案,决定从2016年8月2日起,外国购房者在大温哥华地区买房,在其它税种仍需按足额缴纳外,还需要多缴15%的房产转让税。

这项限制外国购房者的政策,效果可谓“立竿见影”,却又带来了意想不到的连锁反应。一句话,温哥华楼市要崩溃了……

8月新规生效后,温哥华楼市骤冷,房地产公司和经纪商表示,成交量急剧下滑,海外投资者选择放弃购房,而不是缴纳税款,更糟糕的是,不受新政影响的当地居民因为预期房价走低也选择观望,甚至撤回购房合同。

加拿大本地媒体Global News的一篇报道提及,房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示,温哥华楼市正在经历一场主要的调整,房价和销售量齐齐下挫。

尽管8月是楼市淡季,但相较去年同期来说,楼市销量可以用“雪崩”来形容。

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周一(8月15日)发布报告显示,7月标志着加拿大全国范围房屋销售连续下滑的第三个月,房价连续下降2个月。

6月至7月之间,全国交易量下跌1.3%,较今年四月的历史新高下降了3.9%。加拿大超过一半的房地产市场都面临着销量下降的现实,其中温哥华是降幅最大的城市。

2015年7月-2016年7月的房屋销量数据

房地产经纪商Brent Eilers则通过MLS数据统计,从8月1日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高达94%。

除了西温哥华,列治文地区销售暴跌96%,北本拿比地区跌幅为95%,西区、高貴林市均遭到打击。平均来看,8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。下图来自Global News:

彭博曾援引加拿大住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc的一位高管Elton Ash称,新税导致市场骤然冷却,“基本上没有生意可做了”。Ash并指出,失败的交易可能产生“多米诺骨牌效应”,可能危及之后最多六宗交易。

目前来看新政对楼市的冲击立竿见影,但根据Eilers,温哥华楼市销量在新政实施前就已经出现下滑迹象了。6月西温哥华仅出售44套房子,2015年同期是80套,7月出售74套,而前一年同期是102套。

在房价方面,不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示,温哥华市目前的房屋均价是110万美元,在过去28天下跌了20.7%,过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%,过去三个月跌了20.7%。

TD的经济学家Diana Petramala预测,温哥华的房屋还会面临14%至20%的销量下滑,并且低迷会一直持续到2018年底,价格则会下降10%左右,这都和卑诗省新出台针对海外买家15%的税有关。

温哥华楼市泡沫也是中国人的“错”?

21世纪经济报道采访了多位负责当地房产交易的经纪人,他们普遍表示,华人在温哥华的投资比例是最高的。

当代置业加拿大总经理凌胜利告诉21世纪经济报道记者,他们在温哥华开发的房地产项目购买者大多数都是华人。一部分是由于移民需求购房;还有一些是亲朋好友在温哥华,过来旅游发现这里很适合居住,就会买一套房当投资。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟称,全球楼市从2012年至今持续升温,大都市平均升幅约在40%,伦敦、波士顿、温哥华等城市的房价上涨如果算上汇率因素,并不比中国一线城市的房价上涨差多少。

房产中介机构世邦魏理仕发布的2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资数据也显示,今年上半年中国投资者跨国房地产投资活跃,已近去年全年总数。通过资本全球配置分散本地经济和市场风险、寻求更好的投资机会和收益,以及国内可交易核心资产标的有限,是中国资本跨境投资活跃的主要原因。

数据显示,2016年上半年,亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元。其中中国资本为投资主力,约占60%,共录得海外房地产投资161亿美元,该数据较去年同期增长超过一倍。

另据中新网报道,2014年底在加拿大就读的留学生以中国留学生最多,高达11万人,占加拿大全国留学生人口的三分之一,是第二位印度留学生人数的三倍。据中国与全球化智库7月份发布的《2015中国海归发展报告》显示,留学加拿大的中国学生回国最少,原因是不少人留学的目的是为了移民。这些人都是加拿大楼市的“隐形”买家。

然而,若按照上述税收政策,如果中国投资客想买一套价值200万加币的房子,要额外多付出30万加币的交易税。这是一笔不小的数目。

不过,对此,当代集团表示,短期内对市场的影响很大。

“长期要看未来的经济走势。中国人海外置业的需求很旺,所以,仍然看好加拿大房地产市场。”当代集团回应称。

当代置业早在2012年便在温哥华开发建设其位于英属哥伦比亚大学校园内的玉MOMA楼盘,该楼盘于2014年落成,目标客户是为子女留学置业或者投资的中国客户。

当代置业表示,目前该楼盘已经售罄,正在温哥华寻找合适的地块,打算继续开发楼盘。

如今,房价崩盘多米诺骨牌已开,下一个中国?

温哥华楼市的暴跌,也在告诉我们,房价泡沫确实是全球性的,在这个全球各大央行都把货币超发当家常便饭的时代。

虽然在中国,并不是境外人士在抬高中国东部大城市的房价,而是国内一些急于进行资产配置的人,他们成群结队地增加在中国安全系数最高的城市的房地产拥有量,以获得货币价值瓦解时代最重要的抵押品。

但其实,中国面临的处境与加拿大一样,是的,从银行到个人,为了防止失信为了防止货币贬值,绝大多数机构与个人都不约而同地选择了房地产。

房地产狂潮也从一线城市蔓延到二线城市,现在深圳很多住宅价格都超过10万元/平方米了,而郑州的新地王也在层出不穷。这个中部的高铁暴发城市,以增长的GDP与房价发出自己的土豪宣言。8月18日,河南郑州郑东新区龙湖郑政东出(2016)13、14号地,分别以25.54亿元、35.1亿元成交,刷新出年内第八个地王。

而对于治理房地产,加拿大跟咱们的思路大致也是一样的,就是不想让你中国人去买房,但人家不是用限购,不是用摇号而是用税收,用房产税!这样做的好处是,不会误伤刚需。不会制造恐慌,如果你真的需要房子,真的要买房,不买房就得七窍流血,浑身溃烂,上厕所都不能拉屎那种,还是可以买房的,只不过得多出钱。那你自己就要衡量了,到底是买个房子幸福感更强呢,还是拿着钱幸福感更强。而不是像我们这样,简单粗暴,不管你是不是刚需,也不管你的小孩能不能上学,反正一刀切,就是限购。不许买!我早说过,这种限购,就跟小米的饥饿营销效果一样,反而把需求激发,而且呈几倍的效果激发出来,并且前置!本来不需要换房的,也得先买个大的,本来还没女朋友的,也得先买个房子备着结婚用!

限购,本质上就是一个行政化的调控,反而起到了促销的作用,而房产税或者额外房产税,是用税收调节,不会误伤真正的需求。在经济学里早就写着了,任何东西的供给和需求都可以用税收调节,烟草税调高,吸烟的就少,燃油税提高,开车的就少。这就是一种市场化的惩罚手段,也是调节收入的手段之一。

可见,房地产高涨,按理应该提高房贷利率,或者像加拿大一样增加税收,但我们一概没有选择,而是选择停止首付贷,这具有极强的象征意义。

日前,七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,其中第五条明确规定,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

因此,在中国房地产这个领域,始终是揣着明白装糊涂,从根本上来说,主观角度还是不想降房价,不想打破卖地这个中国好生意的模式。

那么问题来了,为什么加拿大人着急,而我们不急,回到根本上我们还是不需要对下负责,不需要对选民负责,而我们的晋升制度只需要衡量业绩,什么是业绩,多卖地,多开发,多拉动GDP这就是业绩。至于老百姓是不是买的起房,是不是掏空了几代人的急需,根本没人care。

(本文整合自每日经济新闻、华尔街见闻、加拿大乐活网、21世纪经济报道、叶檀财经mp、微信公众号:齐俊杰(qijunjie82 qijunjie1224))


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