涨姿势!楼市降温只能靠限购限贷?看看新加坡的高招

核心提示:8月11日,两大重要二线城市,不约而同发布了相应措施,苏州重启楼市限购,南京则提高二套房首付比例,只是如此密集的新政真能给楼市降温吗?事实上,蜗居者遍及五湖四海,不管身为哪国百姓,都没有不嫌房价高的,外国政府也要为楼市调控使出浑身解数,来看看新加坡是怎么做的!

近期部分二线城市重启楼市降温措施,8月11日,两大重要二线城市,不约而同发布了相应措施,苏州重启楼市限购,南京则提高二套房首付比例。只是如此密集的新政真能给楼市降温吗?!

苏州南京接连出手!二线城市去杠杆成主流

据微信公众号“苏州发布”消息,苏州研究制定了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》并正式对外公布实施。非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。

随着上述限购令落地,苏州成为首个重启限购的二线城市。在业内人士看来,苏州将拉开二线城市限购的序幕,不排除其他二线城市跟风的可能。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,“苏州此次启动限购,显然开启了二线城市限购的2.0版本,对于其他城市是有启示意义的。从调控动向来看,二线热点城市(此后)基本上会出台此类政策。”

值得一提的是,南京市政府决定从8月12日起,对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例由最少30%调整为不低于35%(除高淳、溧水);拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭,为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的,最低首付款比例由最低45%调整为不低于50%。



南京房地产开发建设促进会秘书长张辉向记者表示,“随着金融端对开发商以及购房者资金进行紧缩,以及地方政府出台限购限贷政策,部分火热的二线城市楼市,从开发商拿地到楼市成交量将会出现明显降温。”

而在苏州、南京之前,另一个长三角城市合肥已经两度出台限贷政策来对楼市进行降温。

根据合肥8月9日最新出台的贷款细则,其明确规定有房2套及以上,有1次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款;有1套房,有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款;合肥市区无房,有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款。目前,这一限贷政策已经在合肥工商银行、建设银行、交通银行等多家银行正式执行。

而合肥此次限贷政策也被誉为楼市史上最严厉的贷款细则,合肥学院房地产研究所副所长凌斌发文认为:“如果实施起来估计会降低合肥市新建商品住房及二手房的成交量。据观察,合肥新房市场中,市区户籍的购房者约占40%,市外户籍的购房者占60%;在市区户籍的购房者中,八成都是二套房的改善性购买,这部分的购买会受到贷款细则的限制;市外户籍的购房者中,多为首次贷款的首套房,影响不大。据此计算,新房销量可能会下降30%左右。从二手房上半年430多万平方米的成交量看,下半年预计会降到300万平方米左右。”

对于长三角热点城市相继出台楼市调控政策,同策咨询研究部总监张宏伟认为:“三季度上述热点城市楼市调控已经进入限贷政策出台的‘前夜’,楼市在下半年及明年进入调整期是预料之中的事情,届时,由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素,上述城市楼市预计下半年将进入真正的调整期。”

对房地产市场影响几何?

部分热点城市房价过高,来源于地价居高不下。一系列楼市降温政策能否遏制开发商争当地王的冲动,进而如何影响房地产市场?

对此,多位房企高管表示,目前出台的政策影响力对于中小房企杀伤力较大,而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说,市场上融资拿地的手段却越来越多。如果地王继续频繁出现,对于房地产市场来说仍会推高房价。

旭辉控股总裁林峰表示,房企过去的融资渠道比较单一,多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多,不少房企50%以上的融资来源于公司债和企业债等,其余部分除银行开发贷款外,还有相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

记者调查发现,不少企业绕道债券市场融资。2015年,恒大地产发行50亿元公司债,经批准的募集资金用途为偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。在长三角地区连拿数块地王的信达地产,发行2016年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。

浙江一家龙头房企执行总裁告诉记者,“即使再融资大门重新关闭,对于标杆房企来说,也并非不能容忍。因为当前房企获得资金的渠道更广,资本一定会克服‘重重障碍’奔向高回报行业。”

记者调查发现,在货币流动性较为充裕的情况下,各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“银行受制于政策约束,并不能过多向房企贷款,但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划,然后由银行购买,实现信贷资金绕道流出。”

在房企拿地过程中,目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者,现在一线城市拿地,基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款,但会设置一定额度。超过授信额度,就以股权的形式放贷,未来销售利润与他们分成。”目前,市场上已经出现多个机构,专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

业内人士认为,只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管,才能真正影响到房地产商的资金链,新政策才能真正发挥作用,进而挤出土地市场的局部泡沫。

下半年楼市进入降温通道?

国家统计局发布的数据显示,全国商品房销售面积75760万平方米,同比增长26.4%,其中住宅销售面积增长26.7%。全国商品房销售额57569亿元,同比增长39.8%,其中住宅销售额增长41.2%

中原地产首席市场分析师张大伟分析,从数据看,7月单月商品房销售面积是1.14亿平方米,其中住宅是1亿平方米,创造了2016年单月数据最低。从同比看7月成交面积同比涨幅18.7%,金额上涨同比28.5%,均低于累计前7月涨幅,整体看,市场已经出现了惯性趋势性的回落。

上海易居房地产研究院发布的报告显示,7月份,易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2095万平方米,环比减少4.1%,同比增长14.1%。近三个月市场交易呈现逐月下降态势。

不过,尽管增速有所回落,但整体成交量仍处于高位。对照近7年7月份的成交数据,可以看出,相比2010年至2015年7年间的同期水平,2016年7月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了152.1%、91.7%、26.7%、41.9%、62.5%和14.1%。

如此对比,今年7月份市场成交是近7年同期最好的水平。

它山之石|新加坡:政府来当开发商统一制定价格

事实上,蜗居者遍及五湖四海,不管身为哪国百姓,都没有不嫌房价高的,外国政府也要为楼市调控使出浑身解数,来看看新加坡是怎么做的!

在新加坡,民用住宅主要由政府组屋(HDB)和商品房两部分组成。其中,类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建,价格也由政府统一规定,以低价出售或出租给中低收入阶层使用。在新加坡,组屋在的供应量远超商品房,市占率高达70%以上,这使得房地产市场成功转为政府主导。

居民购买组屋价格低廉,但受到严格的限制:屋主在一定年限内不得整房出租;5年内组屋不得转让,也不能用于商业性经营。

新加坡还规定,一个家庭同时只能拥有一套组屋,防止投机多占。另外,业主出售购买时间不足1年的房屋,要缴纳高额的房产税。

新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则,在房地产市场上牢牢掌握了主动权,既解决了大部分国民的住房问题,也有效地平抑了房价。

但即使如此,新加坡楼市也出现了升温的迹象,在2006年,新加坡政府不得不实施措施冷却房地产市场,政策如下:

● 禁止开发商应允购房者延迟缴纳印花税及利息

 ● 禁止无本金贷款(仅支付利息的房地产贷款)

 ● 征收卖方及买方印花税等政策,对外国买家的额外印花税率提高至15%

 ● 新加坡公民在购买二次出售的HDB住房时需要等待三年

 ● 2009年开始,政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%,这项条例是永久性的,同时对房屋交易征收高额印花税

 ● 缩短房贷偿还期,新加坡金管局将购买组屋的贷款最长年限从30年降到25年

(本文整合自每日经济新闻、东方财富网、人民网、一财网、新华网、wind资讯)


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