玩心跳!香港买房现“负20%首付”,这是楼市大崩盘的前奏么?!

核心提示:香港出现了-20%的首付!这究竟是赚眼球的营销手段,还是开发商已经嗅到大崩盘的气味,忙着提前出货了呢?

活久见!根据《华尔街日报》8月9日的消息,香港出现了-20%的首付!

这甚至比美国次贷危机时的零首付还要夸张很多!

而我们不禁要问,这究竟是赚眼球的营销手段,还是开发商已经嗅到大崩盘的气味,忙着提前出货了呢?

“-20%的首付”如何玩?

“-20%的首付”,意味着香港开发商愿意倒贴20%的首付给购房者。

大家都知道,作为商人才不会做明显亏钱的买卖,那这里面到底有啥玄机呢?

其实,这是开发商为买家提供换楼按揭,可连同旧有物业一同抵押,按揭贷款额最高可达新买入单位售价的120%,条件就是旧有物业估值达新楼售价之70%以上,按揭计划中95%贷款用于新单位的付款,25%用于偿还原有物业按揭。

根据《华尔街日报》的说法,这是个短期借款计划,只有3年时间,每年利息2.15%。只有当3年不够时,利息才会升至4%。

但是,跟香港银行普遍2.3%的利息比起来,2.15%还是十分有吸引力的。

据说,这个“刷三观”的政策来自新鸿基地产推售的元朗锦田北新楼盘“PARKYOHO Venezia”,它为了完成首批100个单位的销售任务,也是醉了~~

而不仅仅是新鸿基,其实长江实业也在“负首付”中插过一脚。

香港楼市曾经的“辉煌”

香港楼价数十年来都保持着较高水平。

港岛套内160平方米以上的房型,单位房价超过25万港币,这意味着每套E型住宅至少需要4000万港币。即使在房价水平最低的新界买一套40平方米的小户型住宅,也需要332万港币,2013年香港全行业工资中位数是14100港币(香港政府统计处统计),相当于其19.6年的收入。

作为发达地区,香港人均收入水平高,但物价水平更高,生活负担极重。根据香港政府统计处的《二零零九至一零年住户开支统计调查》,仅食物和住屋两项,就占据了香港居民总支出的56.8%,算上水电煤等刚性家庭支出,一个正常家庭收入的六成基本都被用在了吃和住等刚性生活成本上。

而高房价当然是因为香港政府从来没有管过房价,收入分配差距与财富差距较大,也因为香港没有采用累进税制和遗产税。这些都指向香港的自由放任政策。

香港的土地可谓是寸土寸金,总面积仅1100平方公里,略高于上海的1/6,略低于北京的1/15,但人口却高达720万,整体来看,香港人口密度很高,远高于上海和北京。即使如此,香港还是有高达三分之二的土地是林地、草地、荒地、湿地和灌丛,这些土地不做建设用地开发。城市建设用地仅占总面积的23.9%(2013年),按此计算,人口密度高达2.74万人/平方公里。

问题是,香港政府对此毫无要纠正的迹象,从2000年到2013年,长达13年,香港住宅用地仅增加了9平方公里,合900公顷,比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷,平均每年仅增加70公顷,是上海一年的1/14。商业用地13年时间甚至仅增加了100公顷,年均7.7公顷。

政府并不是香港唯一的大地主,新世界、新鸿基、恒基等地产商是政府之外的地主。据原新鸿基创始人郭得胜的私人助理统计,截至2009年,仅新鸿基和恒基拥有的可供开发的农地就高达527.7公顷,相当于最近15年香港平均年供地数量的7倍。政府对土地供应的严格管制,使得土地价格居高不下,只要手里有土地储备,做房地产几乎稳赚不赔。

然而,随着中国经济增长放慢,香港楼市“辉煌”不再,开始进入调整阶段。

如今,香港楼市涨幅垫底

8月9日,英国房地产研究机构莱坊Knight Frank公布全球37座主要城市二季度房地产市场报告,评出了涨跌幅最大的城市。

中国有两大城市挤入前十:上海和广州。上海房价涨幅为22.5%,全球排名第二。广州房价涨幅8.8%,全球排名第八。

除了上海和广州,北京也榜上有名。2016年(2015年6月至2016年6月)北京房价涨幅为6.4%,全球排名第十一。中国的超一线城市--北上广全部榜上有名,房价涨幅领跑全世界。

但榜单另一头,是全球大城市房价跌幅最大的地方,其中香港以8.4%的房价跌幅垫底。

相关的统计数据显示,截至6月底,香港未售出的在建或完工项目的单元数量增至71,000套,为12年来最高。这座城市的本地生产总值(GDP)第一季度意外萎缩,而6月零售销售下滑8.9%,为连续第16个月下降。

“大崩盘”真的要来了?!

事实上,从去年起,伴随着成交量的急剧萎缩,市场对缓慢阴跌的香港楼价愈看愈空,更有各种“崩盘论”推波助澜。

理由不外乎三点,加息忧虑首当其冲,其二新楼供应大增,其三本地经济一蹶不振。

不过,上述理由看似合理,却又十分苍白。

首先,“财爷”曾俊华不断警示加息对香港楼市所蕴含的风险,甚至警告本地息口有可能先于美国上调。但你可别忘了,香港楼价较历史新高已跌去10%至15%,而特区ZF却丝毫不曾“减辣”。

内地楼市有一句金句叫“愈调控愈涨价”,反观香港的处境,ZF只要一天不“减辣”,楼价就不可能真正进入下跌周期。至于息口,香港楼价曾在1997年6月见顶,当时的按揭利率超过10%,1998年后进入降息周期,却依然引发了楼价暴跌。

至于新楼供应,的确在逐年递增,但并未超越每年二万的私楼刚性需求。还有一点值得关注,笔者身边的“港漂一族”行将陆续居住满七年,眼见一大波刚需逐年释放。

关于本地经济影响置业需求的论调,亦难以站得住脚,失业率依然低于5%,处于全民就业,股市回稳加上港元联系汇率所带来的避险资金流入,都能有效缓冲零售业放缓所带来的负面影响。

其实,讨论楼市是否企稳,必须关注租金走势。

香港差饷物业估价署最新公布的数据显示,6月租金指数报161.5点,按月上升0.5%,已是连续两个月回升,其中1,076呎以下所有类别的中小型单位租金全在线扬。香港没有租金管制,因此租金涨跌最能反映真实的供需平衡,往往是楼价预期变化的先行指数。

另一边,自英国“脱欧”后,美联储年内加息预期降温,吸引部分资金重返香港楼市,尤其是一手市场。近期,元朗、长沙湾等多处新盘开售情况理想,发展商见势加价。

中原地产主席施永青早前表示,英国脱欧以后,市场预期美国加息的威胁已经不存在,加上多数国家都采取较为宽松的货币政策,资金将更加偏向实物资产,黄金和房地产都属这类资产,而后者可产生租金收益,吸引资金的能力不逊于黄金。

而香港的豪宅立竿见影地成为吸金“重镇”。美联物业统计数据显示,2016年上半年,香港逾1亿港元的豪宅成交59宗,较去年下半年增加18%,为有记录以来第二高水平,这当中内地富豪的贡献功不可没。2016年第二季度,使用内地拼音的姓名购买逾1亿港元的豪宅买家,占总成交的44%,较第一季度的18%,大幅增加。

香港各色的豪宅当中,传统的富豪聚集区跑马地、大坑以及东半山的楼盘,成为近来大额资金流入重点。美联物业统计显示,2016年初至今,上述区域录得4宗逾5亿港元的超级大额成交,属近年罕见。

此外,就连之前集体看空香港楼市的投行也突然“转态”。

摩根士丹利预测,由于加息忧虑减轻及失业率低企,预计被压抑的刚性需求或可逐步推动楼价走高,预期香港楼价下半年出现5%涨幅。花旗则预期需求回升最多可能带动楼价在下半年上升8%,全年计涨3%。

就连之前的“大空头”瑞信,也将今年香港楼价的跌幅预测由15%大幅调低至5%。

(本文整合自格隆汇、微信公众号邦地产、和讯网、中华网、腾讯财经)


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