刚刚,国家已喊话:楼市过冬后,下一波赚钱机会将会隐藏在这里!

核心提示:楼市一夜变天后,国务院突然拿出大招,接捧楼市的下一波财富创造机器或许就是它了!

短短国庆七天,热点城市急风骤雨般抛出调控新政。

过程大概是这样的:

城市群聊中……

北京:老大令稳定楼市,我先砍只手。

天津:老哥我跟,也砍。

郑州:+1。

成都:+1。

无锡:+1。

济南:+1。

合肥:+1。

深圳:我跟,截掉四肢。

广州:+1,我剪块指甲。

北京:…。

天津:深圳你狠。

郑州:广州你丫是不是爷们?

成都:深圳,你废了吗?

无锡:深圳,还在吗?

济南:深圳挺住!

合肥:深圳挺住!

上海:喂110吗?有人自残!

限购杀威棒下,楼市一夜变天,多个城市成交量速降,卖方市场瞬间变成买方市场。

10天内22城楼市调控加码  楼市大变天

9月30日晚间至10月9日,短短10天时间内,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策, 重启限购之外,信贷政策从严,并从供地量和限价等多方面出击,抑制投资需求,防止房价过快上涨。


经梳理发现,近期各地出台的楼市调控政策内容虽有异同,但核心内容都是限购限贷。

限购。在本轮出台调控新政的城市中,基本都涉及重启或扩大限购。比如南京规定,已有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭禁购商品住房,暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房,本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套房。无锡则要求房企不得向同一人出售多套商品住房,对已有1套及以上住房的非本市户籍家庭,暂停销售新建商品住房。

限贷方面,梳理多地的调控政策,常见政策为提升二套房首付至四成或五成,甚者达到七成或八成。

比如北京规定,有1套住房,为改善居住申请商业贷款买普通自住房的,首付不低于50%,非普通自住房则首付不低于70%,无论有无贷款记录。

苏州则规定,首套普通住房首付不低于30%;商业贷款购买二套普通住房,无贷款记录或贷款已结清的,首付不低于50%,贷款未结清的,首付不低于80%。

同时,不少城市还积极扩大土地供应,加强监管。

深圳要求加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标,尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务;合肥提出,今年内市区再供应5000亩居住用地,力争全年全市居住用地供应超10000亩;无锡也表示,要新增住宅用地年度出让计划100公顷。

监管方面,比如上海,要求进一步加强商品住房用地交易资金来源监管,进一步加强新建商品住房预销售管理,严厉查处房地产市场违法违规行为,全面实行存量住房交易资金监管制度。

济南提出,依法严厉查处违规炒房、违规销售等行为,打击违法资金流,切实维护房地产市场正常秩序。

福州则重点对房地产市场是否存在违法违规预售行为,是否存在捂盘惜售行为,是否存在商品房买卖合同欺诈行为,是否存在违法违规房地产中介服务行为等进行巡查检查。

同策咨询研究部总监张宏伟预计,上述热点城市会率先出现大幅降价的个案现象,市场也将普遍进入降价的周期,投资客开始退场,核心城市的周边城市也会降温,市场将回归以居住和改善为主的理性市场,这一过程可能会延续到2018年上半年。

A股节后首日大涨  部分资金从楼市流入股市?

无独有偶,昨日(10月10日)是国庆节后首个交易日,截至收盘,沪指涨1.45%,报收于3048.14点,创近两个月最大涨幅;创业板指涨2.72%,报收于2208.47点,A股迎来开门红。

那么,是否是地产市场的降温导致资金进入股市呢?实际上,近期有私募人士在微信圈表示,在其近期发行的私募产品中,有不少认购者是从楼市撤下来的投资者,这些资金已开始有步骤地布局A股了。另有私募人士表示,随着资产配置荒的持续,此时股市比楼市更安全。

好买财富数据也显示,2005年之前,由于我国楼市处于市场化初期几年,股市处于股改之前,二者关联度不高。2006年到2010年,楼市、A股整体呈正相关。但在2012年之后,在经济数据下行和资产配置荒环境下,二者反向关系明显。

2012年6月至2013年12月,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比持续回升,但上证综指则从2400点下跌至2000点左右。

而在2014年至2015年3月,房价同比增速一路下滑,而同期上证综指却节节攀升。随后,2015年6月以来,股市经历三轮深度快速下跌,而房价尤其是一线城市和部分热点二线城市的房价却一路上升,可以说A股和楼市正是在这时开始了“跷跷板”关系。

对此,有私募人士指出,每一轮股市上涨的第一阶段,在赚钱效应带动下,部分投资者会暂缓购房,把资金投入股市,甚至会出现卖房筹资炒股,这一阶段股市走强将分流部分楼市资金。2014年~ 2015年上半年,楼市和A股完全负相关,就是这种情况;第二阶段是股市经历上涨之后,已攀升到一定高度,部分风险意识强的投资者开始落袋为安,抛售股票,转而购房。2015年6月股市大跌前后,不少高端住宅楼盘热销,就有不少是从股市退出的资金。

而在股市见顶之后,越来越多的投资者离开股市,其中部分人将资金转入楼市,这助涨了房价。2015年6月以后,A股断崖式下跌,楼市稳步攀升,今年9月,楼市火爆,A股成交低迷,振幅创14年的新低。面对楼市的高烧不退,监管层不得不加码调控,今年国庆期间,楼市调控政策先后出台,一夜之间,楼市气氛骤然冰冻,成交量出现断崖式下滑,而一些先知先觉的投资者开始在楼市兑现,资金有望转向股市的低洼地带布局。

不过,面对楼市热钱挤出效应,地产板块无疑“最受伤”。昨日,A股多数板块均出现不同程度上涨,仅黄金、地产两板块下跌。其中,黄金板块下跌1.72%,被认为主要受国际金价大跌的影响;地产板块下跌0.7%。

昨日146家房地产公司中,有21家停牌。除此之外,有70家公司股价下跌,55家公司上涨,上涨家数超过下跌家数。从上涨股来看,浙江冬日涨停,深物业A大涨8.36%居前;从下跌股来看,新城控股下跌7.68%、首开股份跌5.73%居前。

在31家大型房地产开发商中,有24家上市公司出现下跌,以“招保万金”为例,招商蛇口跌3.57%、保利地产跌3.54%、万科A跌0.76%,金科股份停牌。

分析人士认为,今年上半年,地产股整体走势并未随房市升温而大涨,反而在所有行业板块中平均跌幅靠前。直到今年三季度,地产板块才在各路资本举牌潮推动下热闹起来,比如万科A,又如嘉凯城、廊坊发展等恒大概念股均短期大涨。

实际上,有分析已指出,楼市资金流向股市在数量上是非常有限的。投资者大可不必对此抱有幻想。之所以如此,主要基于四条原因。

一是,从进入楼市的资金来说,对楼市调控新政目前主要持观望态度。毕竟从最近数年的楼市调控来看,楼市越调控,房价越上涨,楼市调控可以说是吓死胆小的,撑死胆大的。即便今年3月,上海出台了全国最严的楼市调控新政,但也没有改变上海楼市价格大幅上涨的现实。因此,面对楼市调控政策的出台,进入房地产市场的资金会不会撤退这本身就是一个问题。很明显的现实是,在A股市场,房地产公司还是当下举牌的一个热点呢!

二是,进入楼市的资金也不是说撤就能撤出来的。住房作为一种固定资产,其流通性跟股票不能相提并论。你要卖房,还得有人买房才行。象一线城市的房子,一套房子,少则几百万,多则上千万。而作为对住房的一种投资,这不是一套两套房子的问题,而是多套房子,甚至是数栋房子,想套现并不容易。毕竟作为老百姓来说,购买能力有限,加上限购限贷的原因,很难成为“接盘侠”。更何况对于拥有多套住房的住户来说,本身也有卖房的要求。因此,在缺少“接盘侠”的情况下,进入楼市的资金从楼市撤出并不容易。

三是,即便有部分资金从楼市撤出,能进入股市的资金也只是其中很小的一部分。毕竟从楼市撤出的资金,有相当一部分需要归还贷款,因为进入楼市的资金有相当一部分来自银行贷款。而即便有一部分资金进入投资环节,也还有商品市场、黄金市场、外汇市场、债券市场可供选择。而与这些市场相比,A股市场难有优势可言。毕竟目前的A股市场完全是一个圈钱的市场。IPO圈钱、大小非套现圈钱、上市公司再融资圈钱,而且股市制度极不完善,各种违法违规行为盛行。面对这样的市场,投资者信心缺失,真正的投资资金显然不会大规模介入。

四是,即便有少数资金从楼市撤出流向股市,那也不会成为推动行情上涨的力量。因为这些资金完全可以进行无风险“打新”,获取“打新”收益。一方面通过买入波动性不大的大盘蓝筹股,以获得网下“打新”资格,另一方面可以通过买入股指期货来锁定风险,这样“打新”也就没有风险可言了。通过这种“打新”每年也可以获得两位数的收益。这对于机构资金来说,显然是有吸引力的。

所以,尽管国庆期间有21城市调控楼市政策出台,但这并不会引发楼市资金大量流向股市。所谓楼市资金进入股市,很大程度上是一种想当然。

注意!国务院出大招,这次不需要楼市资金,牛市的影子或也将浮现!

值得注意的是,就在昨日收市之后,两个极其重要的文件公布,它们是:《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(国发〔2016〕54号),以及它的附件《关于市场化银行债权转股权的指导意见》。国务院新闻办还为此举行了一场高规则的新闻发布会。



这两份文件不到1万字,但却在38个地方提到了“股权”两个字。其中仅《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》的正文里,就19次提到了“股权”。

于是,一个猜想似乎正在坐实:楼市入冬之后,股市必须有一波行情。第一,这是为了债转股,以及给企业降杠杆;二,这是为了给人民币资产带来赚钱机会,否则热钱会去冲击人民币汇率!

这个逻辑能否成立,尚有待观察。但以目前股市控制杠杆的情况看,适度激活一波行情,让上证指数触及3500点,没有太大的风险。虽然美元在12月15日宣布加息已基本上成为定局,人民币计价资产需要防止泡沫,但3500点的A股,在有汇率管制、IPO管控的情况下,似乎风险不大。

那么,这两份文件到底有什么看点值得关注呢?

这次债转股有何不同?——强调市场化政府不兜底

此次债转股同90年代末那次债转股相比有何不同?市场化、法治化是此次债转股强调的两大关键词。

“市场化、法治化是这次债转股的主要特点,也是与上次政策性债转股最大的不同。” 连维良说,本次债转股的债权转让、转股价格将依据市场形成的公允价格自主协商确定,国有企业的转股定价也要遵循市场化原则,同时履行相关程序。相关市场主体自主决策、自担风险、自享收益,政府不承担损失的兜底责任。

“法治化原则就是强调债转股的所有市场主体,债转股的各个环节,涉及债转股的所有行为都要在法治的框架下依法进行。”连维良称。

哪些企业可以债转股?——包括三类企业 “僵尸企业”不能

哪些企业可以债转股,哪些企业不能债转股,这是一个时期以来社会高度关注的问题。对此,文件既明确了正面清单,也明确了负面清单。

根据文件,三类发展前景良好但遇到暂时困难的优质企业开展市场化债转股,包括:因行业周期性波动导致困难但仍有望逆转的企业;因高负债而财务负担过重的成长型企业,特别是战略性新兴产业领域的成长型企业;高负债居于产能过剩行业前列的关键性企业以及关系国家安全的战略性企业。

而四类企业则明确禁止债转股,包括:扭亏无望、已失去生存发展前景的“僵尸企业”;有恶意逃废债行为的企业;债权债务关系复杂且不明晰的企业;有可能助长过剩产能扩张和增加库存的企业。

“需要强调的是,正面清单和负面清单是明确债转股的政策边界,不是政府直接定企业,具体的债转股对象企业还是由市场主体按照市场化法治化方式和上述指导性原则,自主协商确定。” 连维良说。

如何避免成免费午餐?——不兜底、不强制、不免责

在上一次债转股过程中,由于损失由财政兜底,实际上出现了不少债务人把债转股当成免费午餐的现象。对此,连维良说,市场化债转股绝不是免费午餐。

如何避免债转股成为免费午餐?连维良提出,要做到“三个强化”:强化监管、强化信用约束、强化追责;同时要做到“三个不”:不兜底、不强制、不免责。

—— “不兜底”。债转股由各相关市场主体自主决策,风险自担,收益自享,如果形成损失,该谁负责谁负责,政府不承担损失的兜底责任,这一点非常重要,就是说,政府不提供免费的午餐。

——“不强制”。政府不强制企业,不强制银行,不强制实施机构,不强制某一个特定的债权必须实施债转股。具体是不是要债转股,就是要市场主体自己说了算,特别是要经得债权人的同意,从这个意义上说,债权人和投资者也不提供免费午餐,在制度设计上保证这一点。

—— “不免责”。就是整个债转股过程中,要贯彻股权先于债权吸收损失的原则。如果债转股过程中,确认有资产损失,这个代价必须由原股东先担责。

“所以,有了政府的不兜底、不强制和对原股东的不免责,就可以避免债转股会不会成为某些债务人免费午餐的问题。” 连维良称。

总之,债转股、降杠杆是中国经济的大利好,也是股市的利好。

(本文整合自每日经济新闻、证券日报、人民日报、中国新闻网、微信公众号:天天说钱(ID:liuxb0929)、微信公众号 :股海同洲(ID:pihaizhou1964))


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