摧毁高房价的两件事,即将发生!

核心提示:走自己的路,让别人无路可走。用这句话形容今天中国的房地产行业,简直是恰当到没朋友。

走自己的路,让别人无路可走。用这句话形容今天中国的房地产行业,简直是恰当到没朋友。

高房价走过的路,寸草不生!奋斗精神没有了,创业精神没有了,创新精神没有了,阶层流动没有了,什么都没有了,只有账面财富空对空的意淫,和无奈无助的叹息。

今天的房价,中国历史上绝无仅有!


光远看经济(ID:guangyuanview)作者经济学家马光远认为,像今天这样的疯狂在中国房地产市场的历史上是绝无仅有的。


2008年的“4万亿”,引发了中国房地产市场在金融危机中的一次大狂欢,但当年无论是房价的绝对值、杠杆的使用,以及投机因素,都无法和今天相提并论;2013年,中国房地产数据最好的一年,房价涨至市场上难觅空头,交易量创历史最好,但也无法和今天比。市场在经历8月份的大涨之后,现在几乎每个场合,每个人,都在谈房地产。而今天房地产的最大问题,不是什么2016年是否是历史大顶,而是在一个去库存的大周期下,市场经历了一次惊人的加杠杆和与居住需求无关的大涨。


房价上涨的逻辑基本清楚了:去库存的房地产政策是第一推手,为稳增长释放出来的货币成了最大的助力,高杠杆拿地导致地王频出,最后,没有及时跟进的土地供应再次强化了房价上涨的预期。这些因素叠加的结果,是市场爆发出超乎预期的疯狂,以致于每一次,每一个城市的限购似乎成了某种暗示,引发了购房者更大的上涨预期。投资客在地王和资产荒的双重恐慌中高点抢房,房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能,而是成了了资本玩家的传递游戏,这种与居住需求无关的玩法一旦到头,释放出来的下跌动能绝对不可小视,按照政策周期与市场周期多年来的时间关系,本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道,如果市场泡沫过大,下跌引发的风险势必危及实体经济。


特别是,今天中国的房地产市场和过去比,无论是基本面,还是市场的绝对值,都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套,人均拥有住房面积超过35平的情况下,房地产未来需求的空间并不会太大,而房价与收入的关系已经完全倒挂。按照美国的标准,一个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%,就意味着这个家庭有严重的居住问题,而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。房价的上涨除了吹大泡沫,对于中国的城镇化并无任何好处,投资性的需求一旦见顶,房价的回落就会成为必然。


经济学家马光远认为,在政策层面,应该高度重视房地产泡沫的风险,应该将泡沫破灭可能引发的系统性风险纳入政策的研判和考量范畴。今天房地产之所以如此疯狂,背后的关键是很多参与者赌定高层不敢拿泡沫开刀,从而敢在刀口舔最后一滴血。


远处,冰山刺裂的声音已经在响。是该下决心让市场回归冷静和清醒了,中国经济,目前承担不起房地产泡沫破灭带来的伤害。


高房价拐点只等一件大事,会很快发生


资深财经评论员贺江兵(ID:hejiangbingjinrong)分析,房价如此疯长,估计除了长期一直看好鼓吹房价会永远上涨的前开发商任志强和北京师范大学董藩教授外,一切经济学家、各路专家、金融学家都是一脸懵的。大家最想知道的恐怕就是,高房价的拐点什么时候到来?


回答这个问题之前,得科普点金融常识与规律。简言之,人民币实现国际化、可自由兑换之际,就是房价暴跌甚至崩盘之时。反过来,由于高房价绑架了中国金融和经济,这样也会成为人民币国际化进程中最大的障碍。


人民币国际化正在加速进行中,一旦实现人民币可自由兑换,游戏就结束了,快则一年内,最多不会超过3年。人民币国庆节即将纳入国际货币基金一揽子货币,中国人民银行和外汇局随时都可能宣布资本项下开放,即人民币可自由兑换。


人民币国家化就差一脚,各种倒计时倒逼提速。


据报道,人民币将在10.1日正式纳入国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)篮子,成为同美元、欧元、英镑以及日元并排的第五种SDR篮子货币,这对中国的金融改革和人民币汇率走势都是影响重大的事情。


IMF总裁拉加德表示人民币“入篮”后将成为SDR篮内的第三大货币,有利于推动SDR的代表性、改进完善现行国际货币体系,对于中国以及世界是双赢的结果。


第一个倒逼是国际上的:人民币都成了国际储备货币SDR篮子货币了,可是人民币竟然不能自由兑换,这个从哪个角度上都说不过去吧,可以拖一时不可长久吧?如果央行胆够肥,在十一长假前后宣布资本项下完全开放实现人民币可自由兑换,我一点都不吃惊。


那么,央行为何迟迟不敢宣布实施呢?的确担心资本向下开放,会导致房价暴跌——并且有暴跌的基础,不过,这样一直拖下去,房价还会暴跌,央妈会考虑过早结束这种疯狂失控的房价而宣布提前进行,不是没有可能。


2009年03月国务院常务会议决定,到2020年将上海建成国际金融中心。上海市长杨雄前不久表示,到2020年把上海基本建成国际金融中心。杨雄说,正在制定上海国际金融中心建设“十三五”规划。总的目标是,到2020年基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心,迈入全球金融中心前列。


上海要建成国际金融中心,硬件方面我毫不担心,软件也好说,最大的问题是人民币国际化,最迟,到2020年未来三点多的时间人民币必须国际化。


拐点在人民币国际化之前还是之后还是同时发生,已经不再重要了。


摧毁高房价的两件事,即将发生?!


最近比较流行两种说法:人民币自由兑换和M2增速下滑,将刺破中国楼市的超级泡沫。到那时,楼市的走势参照去年股灾。财经人士刘晓博对未来的楼市发展,有自己的独特观点,分析如下:


一、人民币何时自由兑换

 

如果人民币在目前实现自由兑换,会发生什么事情?

 

想想看,北、上、深好地段一套100平米住宅的价格,基本上相当于洛杉矶一套带优质学位的“House”的价格,或者相当于美国中部州中小城市10到20套“House”的价格。人家那可是货真价实的独栋别墅,带前后花园的。

 

此外,经历了超级大牛市的美股市盈率中位数,仍然不到熊市中A股市盈率中位数的一半!

 

所以,在2016年或者2017年如果人民币自由兑换,意味着大家将抛售A股和中国大城市的房产,蜂拥而出去境外配置资产了。到那时,不仅国内楼市、股市暴跌,央行外汇储备耗尽,暴跌的楼市最终将拖垮银行体系因为银行里绝大多数贷款抵押物是房子、土地。

 

地方财政怎么办?钱都跑了,土地卖不出去。至于人民币汇率,也会一泻千里。然后,是输入性的通胀爆发,利率被迫提高,从而引发第二波暴跌。

 

总之,人民币自由兑换将引爆一场超级金融风暴,基本上可以把改革开放以来积累的财富蒸发大半,将有很多人失业至于加杠杆在股市、楼市上炒作的人、机构,将一夜之间沦为赤贫。

 

可以看出,目前情况下人民币自由兑换固然可以刺破楼市泡沫,但这绝对是中国经济无法承受的代价,也将给全球金融市场带来巨大的动荡。

 

2015年4月,在人民币冲刺SDR货币篮子的关键时刻,周小川在国际货币基金组织表态说:

 

当下中国只有少数资本账户项目完全不可自由兑换,中国的计划是使人民币更可自由使用,但中国努力实现的资本账户可自由兑换不再是基于完全或可自由兑换这样的传统概念,而是从全球金融危机吸取了经验,中国将采用有管理的可自由兑换。

 

可见,中国从来没有承诺过让人民币“完全可自由兑换”,而是将采取“有管理的可自由兑换”。至于“有管理”的程度,会根据形势不断调整。

 

10月1日人民币正式纳入SDR货币篮子之后,中国的外汇管理肯定会有所收紧,而不是进一步放开。不信,走着看!

 

二、M2会失速吗

 

M2,中文名称是广义货币,包括流通中的现金、企业定活期存款、个人定活期存款、住房公积金、证券保证金等。M2的同比增速,可以理解为央行的“印钞速度”。

 

计划经济时代,中国的货币发行量非常缓慢,表现为物价超级稳定,甚至有通缩现象。改革开放以来,由于市场化程度提高,很多商品和服务开始货币化,所以中国M2增速非常快。平均起来,M2增速达到GDP增速的两倍,个别年份达到了3倍。

 

发钞票的速度比创造财富的速度快100%到200%,带来了物价的快速上涨。70年代在中小城市,60到80元人民币够一家四口人一个月的温饱,现在连4个人叫一次外卖都不宽裕。

 

从1990年到2016年,M2总量增长了100倍,货币超发成为房价飙升的最大推手。但值得注意的是,近年来中国的M2增速明显在下降,今年的增长目标是13%左右,最近一个月是11.4%,而目前的GDP增速大概是6.7%,M2增速只比GDP增速快了70%,低于过去这些年的平均值100%。

 

由于中国M2存量已经接近于“美国+欧元区”的水平,所以未来增速必须有所节制。这会给楼市带来熊市吗?

 

其实目前中国楼市维持的是局部牛市,房价真正显著上涨的不过四五十个有人口增量的城市而已,长远看有继续上涨潜力的也许只有二三十个。以目前M2增速,维持房地产的局部牛市是完全有可能的,只要利率仍然维持在历史低位。

 

而且,中国的投资主体是“地方政府+国有企业”,低效问题很难解决。每隔一段时间就带来大量坏账,最终只能通过货币超发来解决。我梳理过相关数据,发现只要中国的M2增速低于GDP增速的1.5倍,钱荒就有可能发生,利率就会飙升。但M2增速长期显著超过GDP,只能推动房价不断上涨。

 

因此,要解决中国房价过高的问题,必须深化改革,改变投资主体(以民间投资为主体),解决经济低效问题。此外,还要解决金融市场(股市、债市、信托市场)信用缺乏问题。这样,资金才不会总躲在楼市里,全社会的利润才能平均化,才不会有人热衷于炒房子。


2天之后,人民币将遭遇大事!


10月1日,也就是2天之后,人民币将遭遇一件大事:正式被纳入“特别提款权”(SDR)的货币篮子。

 

2015年11月30日,国际货币基金组织(IMF)宣布接纳人民币为SDR的“第五种配方”,但给出了10个月的预备期。这个预备期,将在9月30日结束。

 

SDR是怎么回事,纳入SDR对人民币意味着什么?财经人士刘晓博分析如下:

 

1、SDR是在1969年诞生的,是作为美元的替代品出现的。二战之后,以美国为主导的战胜国,构建了“布雷顿森林体系”。事实上是以美元为核心,建立了新的全球金融体系,而美元跟黄金挂钩。

 

任何精巧的设计,都扛不住时间的洗礼。经历了朝鲜战争、越南战争,美国军费开支巨大,通胀加剧,承诺的黄金含量和兑换义务无法履行。美元对美元急剧贬值,布雷顿体系面临崩溃,大家认为设立一种超越国家的货币,或者可以天长地久,SDR就诞生了。

 

2、在随后的岁月里,SDR一直作为备胎、储君存在,没有能真正取代美元。就如同世界语没有取代英语一样。这很简单,没有民族和国家基础的语言,根本没有活力;没有国家背景的货币,也很难被真正使用。除非IMF获得欧盟那样的权力,成为全世界的政府,SDR才能变成欧元,成为世界货币。

 

3、那SDR还有什么用吗?虽然教科书可以给你罗列几种用途,但那事实上都是“外交辞令”。SDR最大的作用,是一种认证,或者是一种身份。世界各大央行会根据SDR货币篮子的构成,来配置自己的外汇储备。全球金融机构,也会把入篮货币看做是NB的货币。

 

4、IMF每5年讨论一次SDR的“配方”,2010年中国就申请过,但由于人民币可使用程度不够,所以未能列入。随着中国从“资本输入时代”进入“资本输出时代”,中国过剩的资本、产能、人才急需出去开拓世界市场,这时候人民币必须国际化。在这种“攻防态势”发生重大逆转的背景下,中国需要人民币国际化,并逐步成为硬通货。

 

5、中国不仅需要人民币被认可,还需要在国际货币基金组织、世界银行等重要朋友圈里增加话语权(增加投票权、份额等),还需要建立类似亚投行、金砖国家银行等新的朋友圈。在这个过程中,中国要跟美日欧构成的国际主流社会博弈、合作、妥协。

 

6、人民币纳入SDR货币篮子前后,主要货币在SDR“配方”中的比例:

 

 

7、人民币纳入SDR,最重大的意义有三个,根据重要性依次是:

 

第一,这意味着中国崛起为世界大国的诉求,获得了美日欧的认同,这是国际大佬之间极其重要的一次妥协。它一方面增加了美日欧主导的全球金融体系的权威性;同时也打开了一扇门,对中国继续改革开放带有激励、引导的性质。

 

第二,人民币的国际化获得了重要进展,人民币被使用的范围将扩大。

 

第三,由于各国央行、一些金融机构会参照SDR配方配置人民币,可以某种程度上缓解人民币的贬值压力。

 

8、10月1日之后,人民币是变得“更容易贬值”,还是“更不容易贬值”?我的看法是,似乎倾向于“更容易贬值”了。原因很简单,美元加息在即,而人民币的确被高估了。此外,10月1日之后,人民币的国际化进程可能会暂时告一段落,外汇管制可能会有所加强。毕竟,资金外流的压力还是很大的。


结论

 

刘晓博认为,从“印钞票的时代”(城镇化+房地产+大基建+货币超发)向“印股票的时代”(市场经济+实体经济+大众创业、万众创新+IPO注册制)的转变,是一个漫长的过程,需要通过真正的改革才能实现。

 

如果不能真正走入“印股票的时代”,那么房地产就会被反复当做“救命稻草”使用,房价也很难降下来。

 

至少在未来3年里,我们很难走出“印钞票的时代”。有显著人口增量的、高级别的城市(直辖市、省会城市、计划单列市、北上深周边城市),其优质住宅价格的每次回落,都可能成为买入的好机会。


那么,如果中国成功切换到“印股票的时代”,大城市房价又将如何呢?除非未来VR技术、汽车无人驾驶等技术和共享经济发展起来,摧毁传统的城市中心,让中国城市出现多中心、泛中心,否则改革成功带来强大的经济支撑能力,大城市房价还是一个字:涨!


谁让中国有那么多人,谁让中国人又爱扎堆居住呢!不过在“印股票的时代”,可能是多数人的收入增速超过房价的增速。此外,超级城市圈的出现,也会延缓房价的上涨速度。


来源:财经内参、私银圈(ID:pbquan)、光远看经济(ID:guangyuanview)、贺江兵(ID:hejiangbingjinrong)、天天说钱(ID:liuxb0929)等报道


 返回21财搜首页>>