永远是昨天的最便宜!房价稳涨不跌的神话到底是怎么炼成的?

核心提示:先是上海楼市火热,5天内新房成交超过5000套,还因为一个调控谣言让离婚买房者挤爆民政局;紧接着8月29日,深圳新会展中心地块以310亿元成交,刷新了“全国总价地王”的记录;昨天,厦门、武汉同日祭出“限”字诀,厦门限购武汉限贷,预示着楼市调控范围正不断扩张。

15年信贷增速回升。

在15年以前,银行的信贷投放受到75%贷存比的限制,在14年底时用总贷款和总存款测算的金融机构整体贷存比为71.7%,逼近75%的红线,而将同业存款纳入以后,15年1月的贷存比立即下降到了68.4%,意味着银行信贷能力大幅提高,而15年6月以后央行进一步取消了贷存比约束。

因此,15年信贷增速的反弹其实有两个重要原因:

一个就是金融监管的放松。央行在15年开始对同业存款、贷存比监管持续大幅放松,释放了近10万亿的流动性,推动了15年信贷增速的反弹。

另一个是大家都知道的持续降息,从14年11月开始,央行连续6次降息,1年期贷款利率从6%降至4.35%的历史新低,利率下降增加了信贷需求。而货币信贷的回升在15年推动了全国房价的回升。

京沪深房价神话。

从中国房价走势来看,过去京沪深的房价交替领涨,而从15年开始,京沪深的房价涨幅又一次远超于同期全国房价涨幅,京沪深稳涨不跌成了正在上演的神话。

京沪深房价涨幅远超经济增长,已经泡沫化。

首先,我们比较了京沪深各自的房价涨幅与经济增速,发现两者基本无关。而且从05年到16年,京沪深的房价涨幅均超过了经济名义增长,说明一线城市的房价已经泡沫化。

其中北京房价平均涨幅为13.9%,而同期GDP名义增速为12.2%。上海房价平均涨幅为12.3%,而同期GDP名义增速为10.3%。深圳房价平均涨幅为19.5%,而同期GDP名义增速为13.5%。

京沪深房价神话就是货币现象。

而京沪深房价的上涨也唯有货币可以解释。

从05年到16年,上海的存款总额从2万亿增加到10.5万亿,增加了5倍,年均增速15.6%,完全可以解释同期年均12.3%的房价上涨。

从05年到16年,北京的存款总额从2.7万亿增加到13万亿,也增加了近5倍,年均增速15.5%,也可以解释同期年均13.9%的房价上涨。

从05年到16年,深圳的存款总额从8600亿增加到5.8万亿,增加了近7倍,年均增速19%,完全可以解释同期年均19.5%的房价上涨。这说明深圳房价的领涨并非偶然现象,因为其过去10年的货币增长最快,房价上涨就是彻头彻尾的货币现象。

而且如果我们单独来看京沪深的房价涨幅与各地存款增速的变化,其走势也是高度一致。

比如上海是这样:

再比如深圳是这样:

还有北京是这样:

15年放松监管,京沪深三地存款飙升。

我们注意到,本轮京沪深房价涨幅惊人,一个重要的原因是其15年的存款增速出现了飙升,而这主要归功于当年金融监管的放松。

前面我们提到,14年底的时候央行宣布将同业存款算作一般存款,直接导致15年1月全国总存款增加了8.5万亿。而京沪深是全国区域的金融中心,比如全国几乎所有的公募基金公司都设在京沪深,而所有大型保险公司的总部也几乎都在京沪深,这也使得京沪深自然成为同业存款的主要集中地,全国一半的同业存款都集中在京沪深三地,所以在对同业存款的监管放松以后,15年1月三地的存款均出现了大幅飙升。

首先来看北京,14年12月时的存款总额为9.5万亿,到15年1月为10.8万亿,净增加了1.3万亿,月环比增幅为13.4%,15年全年北京存款增速为30%。

再来看上海,14年12月时的存款总额为6.95万亿,到15年1月为8.57万亿,净增加了1.61万亿,月环比增幅达到23%,15年全年上海存款增速为42%。

最后来看深圳,14年12月时的存款总额为3.4万亿,到15年1月为4.7万亿,净增加了1.3万亿,月环比增幅达到37%,15年全年深圳存款增速为57%,领涨北上深,也基本预示了之后深圳的房价涨幅。

16年以来存款增速骤降。

但是,15年的监管放松带来的流动性增加是一次性的,我们观察到从16年开始,京沪深三地的存款增速就出现了大幅跳水,到了16年7月,仅上海的存款增速还勉强保持在8%的个位数,北京和深圳的存款增速都降至了0增长,这说明北上深三地流动性增加的潜力已经接近枯竭。

存款增速跳水,贷款高增难久。

而在存款失速之后,北京的贷款增速已经出现了明显下降,从15年8月最高的18.6%降到16年7月的6.3%。

上海的贷款增速在16年3月达到24.5%的峰值,目前已经下降到了18.6%,其中和地产最相关的居民贷款增速已经从年初最高的43%降至25%。

目前北上深三地中只有深圳的贷款增速依然保持在25.8%的高点,但在存款增速降至0以后,相信贷款增速的高增也不会长久。

既然是货币现象,就没有不破的泡沫!

总结而言,京沪深稳涨不跌神话的背后其实是彻头彻尾的货币现象,尤其是15年以来的房价上涨和15年初对同业存款监管的放松高度相关,当时政策的本意是增加银行的一般性存款,促进银行信贷投放能力,让金融支持实体经济发展。但是结果导致了三个区域金融中心的流动性爆炸式增长,并且直接推动了之后两年三地房价的暴涨。

而这个过程,和15年股市的牛市也有惊人的相似之处,当年也是各种逃避监管,资金通过各种渠道配资流入股市,最终形成了疯狂的人造牛市。而美国08年次贷危机的形成,也在于放松了对次级房贷的监管,最终酿成了地产泡沫。

因此,对于目前上海排队离婚的人们,我想奉劝一句,天下没有只涨不跌的资产,没有不破的泡沫!

而对于中国经济而言,万幸的是由于房价只是结构性上涨,而且整体涨幅未超过经济名义增速,因此还称不上全面性的地产泡沫,而只是结构性的地产泡沫。也真心希望对流动性的监管能及时归位,千万不要形成全面的地产泡沫!

【21俱乐部公众号(club21cbh)综合自华尔街见闻、搜狐财经、第一财经日报、21世纪经济报道、金融内参、Q房e族公众号、房天下】

 返回21财搜首页>>