永远是昨天的最便宜!房价稳涨不跌的神话到底是怎么炼成的?

核心提示:先是上海楼市火热,5天内新房成交超过5000套,还因为一个调控谣言让离婚买房者挤爆民政局;紧接着8月29日,深圳新会展中心地块以310亿元成交,刷新了“全国总价地王”的记录;昨天,厦门、武汉同日祭出“限”字诀,厦门限购武汉限贷,预示着楼市调控范围正不断扩张。

房价稳涨不跌的神话如何炼成?

过去10年,在房地产市场逐渐形成了京沪稳涨不跌的神话,在最近两年又被改写成“京沪深稳涨不跌”,而那些曾经预测中国房价要下跌的大师给大家带来了不可磨灭的伤害,被大家把名字牢牢记在了心里!

为何一线城市房价一直在涨,背后的推动力何在,到底房价有没有泡沫,存不存在拐点呢?

长期看,经济决定房价。

如果把房地产看做是一项金融资产,那么其每年产生的回报就是租金,而租金又来自于租客的收入,租客的收入又来自于当地的企业,因而理论上房价是由当地的经济发展状况决定的,房价走势应该和经济相关。

我们统计美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%,而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右,两者大致相当。

房价超涨形成泡沫。

而从美国房价的年度涨幅来看,也与GDP名义增速走势高度一致。纵观美国过去50年的房价涨幅,房价涨幅远超过GDP名义增速的情况只出现过4次,分别是73-74年、87-88年、04-05年和13-14年,其中73-74年和13-14年两次房价的超涨源于前几年房价出现了暴跌,而另外两次房价超涨之后的房价均出现了暴跌,一次是87-88年的房价超涨,后来在89-90年引发了储贷危机;而之后一次04-05年的房价超涨在08-09年引爆了次贷危机,并席卷全球。

中国房价与经济无关。

而在中国,房价涨幅与GDP名义增速的走势并不一致。这其中有两个重要的含义,一是说明经济决定房价的规律在中国并不适用。大家购买中国的房地产并非基于经济的好坏、房租的高低。

全国来看地产泡沫程度有限。

二是统计05-16年,全国新房价格的年均涨幅为8.3%,同期GDP名义增速为13.4%,全国经济增速远超同期房价涨幅,说明从全国来看地产泡沫程度有限。

从统计局公布的70大中城市房价涨幅来看,过去5年的房价上涨主要集中在京沪深等一线城市和南京、苏州、武汉等少数二线城市,而诸如成都、长沙、重庆、西安等大多数二线和三线城市房价几乎没涨,这也意味着全国性的地产泡沫问题没那么严重。

货币决定中国房价。

如果中国房价走势和经济无关,那么到底和什么有关呢?

我们发现,真正和中国房价走势高度相关的是货币指标,无论是广义货币M2增速,还是全国总存款增速,其走势都和全国房价走势高度一致。

这意味着中国的房价主要是流动性驱动、而非经济驱动。在过去15年当中经济增速最快的是2007年,当年的全国GDP名义增速高达23%,但是全国房价涨幅只有15%。而在金融危机以后的09年,GDP名义增速仅为9%,但是当年的全国房价涨幅高达23%,创下历史最高涨幅,源于当年10万亿的信贷投放,当年M2和存款增速均高达28%。

15年监管放松,存款飙升。

而从15年开始的全国房价上涨,一个重要背景是在15年的存款增速出现了飙升,当年的新增存款接近22万亿,远高于14年新增的存款的10万亿,15年的存款实际增速高达19%,为金融危机以后的第二高涨幅。

有人会问,15年官方的存款增速不是12.4%吗,好像没有你说的19%那么夸张啊,有没有搞错呢?

没错,在看似平稳的官方存款增速背后,其实隐含了巨大的变化。15年新增存款22万亿是实实在在的数据,为什么会这么多呢?

10万亿同业存款变身一般存款。

原因是央行在15年初大幅扩展了存款口径,将原本的同业存款纳入到一般存款,直接导致15年1月份的总存款新增加了接近9万亿,全年比14年多增了10多万亿,直接导致了实际存款增速的飙升。

而同业存款,顾名思义是金融机构之间的存款,主要是非银行金融机构在银行的存款,包括保险公司、基金公司、证券公司和信托公司在银行的存款,比如我们买的保险、我们买的余额宝,实际上是把钱交给了保险公司、基金公司,他们会把一部分钱存到银行,而这部分资金的规模当时就在10万亿左右。