总价110亿!一线楼市已成投资场 房企拼出最贵地王

核心提示:成交总价高达110.1亿元!楼板价超10万/平方米!“爱拼才会赢”的闽系房企融信“造”中国最贵“地王”。

成交总价高达110.1亿元!楼板价超10万/平方米!“爱拼才会赢”的闽系房企融信“造”中国最贵“地王”。

昨日(8月17日)上午,上海静安区中兴社区地块(以下简称中兴社区地块)由融信斩获,溢价率139%,未来价格或超15万/平方米。根据克而瑞的统计数据,之前全国总价最高的住宅地块为2014年1月方兴地产获得的原闸北区大宁路街道325街坊,总价101亿元;之前全国单价最高的地王是2015年12月泰禾集团摘得的深圳宝安区尖岗山A1220345地块,楼板价7.99万元/平方米。

这意味着上述地块不仅刷新全国土地拍卖额纪录,更刷新全国土地拍卖楼板价记录,成为中国史上最贵双料“地王”!

对于此次拿地原因,融信方面向《每日经济新闻》记者表示,上海作为长三角城市群的龙头和中国经济的中心,是融信战略布局的重中之重。此外,有分析指出,一线楼市已经逐渐转变为投资场,房企拿地的背后是众多金融机构的支持。但资金过多流向楼市,长期来看不仅会推高楼市库存,还可能形成大量不良贷款。

一天诞生三宗地王

上个月,新城控股夺得上海凉城地块,打响了2016年上海市区土地拍卖的“第一枪”。昨日,上海静安也迎来了两区(静安区、闸北区)合并后的第一次土地拍卖,这也是上海实施招拍挂制度12年来推出的“最市中心”的一块土地。

中兴社区地块一经推出,就吸引了来自全国各地18家开发商的参与,分别为:雅居乐、世茂、金辉、金茂+中铁、西藏城投、龙湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉、中粮+首开+建发、华润+华发、万科。

记者了解到,地块的起拍价高达46亿元,起始楼板价4.19万元/平方米,已经打破了此前虹口凉城“地王”3.8万元/平方米的起始楼板价纪录。但不得 不说,该地块区位优势同样明显,地段比虹口凉城更为优越。它位于原上海闸北区的不夜城板块,东至宝昌路,南至公兴路,西至临山路,北至中兴路,被鸿兴路分 为东西两块,临近上海火车站,地处苏河湾及闸北火车站整体旧改两大上海重点旧城改造板块交界处,区域未来前景看好。

尽管中兴社区地块周边商业配套与市中心的主流商圈有明显差距,但是其与人民广场、陆家嘴、外滩、南京西路等主流商圈的直线距离都在3公里以内。地块周边1公里半径内有3、4、8、10四条轨道交通线路。这些优势,让中兴社区地块日后升值前景值得期待。

对于此次拿地,融信认为,相较祝桥地块286%的溢价率以及顾村“地王”超300%的溢价率,中兴社区地块的总体溢价率在控制范围内。出于“聚焦一二线城市、精耕核心区域”的战略考虑,拿地后融信计划将该地块开发为中高端的区域标杆物业。

值得注意的是,除中兴社区地块这个全国双料地王外,昨日下午,上海还诞生了两个新的区块地王——建发中粮联合体以67.9亿元总价,53727元/平方 米楼板价,溢价率115%,刷新了此前顾村的拍卖纪录,成为区域新地王;中骏在青浦区徐泾镇也以6亿元总价,45070元/平方米的成交楼板价,溢价 165.16%造出一宗区域地王,地块项目预计售价超8万/平方米。

一线楼市已成投资场

作为今年上海内环内推出的首幅住宅地块,中兴社区地块其实在多年前已经“毛地出让”,名为“鸿临园旧改项目”,但当时的开发商由于无力承担巨额拆迁款,最后才由政府接盘。

公告显示,此次出让的中兴社区地块总出让面积31034.1平方米,建筑面积109754平方米,容积率3.54。虽是商住地块,但根据规划,住宅比例 可达到90%。和其他中心城区宅地一样,该地出让条件较为严苛:中小套型住宅建筑面积不得低于80%,合计79022.9平方米以上(这对于其打造高档住 宅而言不能不说是一大限制);另需持有100%的商业物业;配建保障性住房比例在5%以上等。

不过,考虑到上海内环内新房资源稀缺,以及难以避免的高昂土地成本,即便是中小套型房源,未来出现惊人的单价也并不意外。何况对于开发商来说,还有20%的建筑空间来打造大户型的高档房源。

实际上,原闸北区内环以内是近年来上海豪宅市场的新兴区域,区域内有苏河湾华侨城、绿洲雅宾利花园、新湖青蓝国际等高端楼盘在售,其均价无一低于7万元/平方米。

至于拍出双料地王对上海乃至一线城市的房价有什么影响,新城控股高级副总裁欧阳捷表示,影响不大。他告诉记者,上海房价的上涨在市场预期内,并不会因为 “地王”出现而导致房价飞速上涨。一线城市的楼市已经逐渐转变为投资场,这背后折射的其实是货币现象。在国家提出抑制泡沫的背景下,未来房价的走势一定会 受到货币政策的制约。

资深房地产专 家薛建雄指出,如今的土地市场已经严重过热,特别是一线城市和热点二线城市,土地市场已经远远超过了应有的投资价值。企业拿了高价地之后,财务成本会变得 很高。但是,许多金融公司愿意在房企背后担任金主角色,而房企可以借此扩大营业规模和资产规模,一旦资产规模大了之后,房企的融资能力会更强。

房产去库存前景堪忧

值得一提的是,央行8月12日公布的数据显示,7月人民币新增贷款4636亿元,同比少增1.01万亿元。分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,占 当月新增人民币贷款的98.68%。其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。由于住户中长期贷款中绝大部分是房贷,因此多数市场分析 人士认为,房贷构成了7月新增人民币贷款的主力。

这背后反映的其实是市场正在遭遇“资产配置荒”问题。自去年下半年以来,市场出现了资产配置荒,也就是在市场流动性充裕情况下缺少优质投资项目,且这一现象一直在延续。

中国工商银行城 市金融研究所专家藏波指出,新增贷款流向房地产投资,将形成两个抑制“去库存”的桎梏:一是推高了房地产交易价格;二是导致了“去库存”的结构性扭曲。在 “资产配置荒”背景下的信贷大增,虽然有利于短期“去库存”,但会在长期积攒新的“库存”。投入的信贷资金可能会在未来形成大量不良贷款,这理该引起监管 部门的高度关注。

对于地王频出的现象,经济学家向松祚也表示,这说明中国房地产市场不够健康,目前北、上、深均价已经接近5万元/平方米,购置100平方米房产需耗资500万元,超过当地高薪阶层年收入的10倍,房价收入比过高。

“现在是没买到地纠结3天,买到地纠结5年。”旭辉控股董事兼主席林中认为,未来5年,北上广深房价难以覆盖现在的地价,近来在这些城市买地要想有钱赚,压力不小。


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