深圳楼市的最大秘密:到底有多少房子

核心提示:深圳到底有多少住宅存量,相对于目前2000万左右的实际人口,房子到底够不够住,一直没有一个准确的答案。

深圳到底有多少住宅存量,相对于目前2000万左右的实际人口,房子到底够不够住,一直没有一个准确的答案。

此前,一种说法一直广为流传:由于存在大量的非法建筑,深圳不缺住宅,深圳缺的是有清晰产权的合法住宅。事实真的如此吗?

近日,市规划国土委主任王幼鹏在接受记者采访时,透露了深圳违法建筑的详细情况:

截至2015年底,全市违法建筑共4.26亿平方米,同比减少近200万平方米。其中历史遗留违建3.87亿平方米,2009年6月2日之后违法建筑3936万平方米。从功能分类看,住宅类建筑面积1.76亿平方米占41%,工商类建筑面积1.94亿平方米占46%,公共配套类建筑面积0.07亿平米占2%(其中,学校类318.66万平方米、医院及医疗设施类64.44万平方米),其他建筑面积0.49亿平米占11%。

至此,一个关键的数字终于浮出水面:深圳违法建筑里的住宅,总面积是1.76亿平方米。如果按照20平方米容纳一个人,足以装下880万人口!

那么深圳的合法建筑到底有多少?在《深圳统计年鉴-2015》中,记载了1990年以后深圳成规模的商品房竣工面积(见下表):

深圳楼市的最大秘密:到底有多少房子

表一:近年深圳商品房竣工面积

从1991年到2014年,住宅类商品房竣工面积约为9164.62万平方米,商品房竣工总面积约为1.25亿平方米。住宅类的占比约为73%。

另外,1990年深圳房地产开发面积约为133.41万平方米(见表三),按照73%的比例,当年住宅类商品房面积约为97.38万平方米。

2015年,是深圳房价的疯涨之年,新竣工的住宅面积也不容忽视:深圳国民经济和社会发展统计公报显示,2015年商品房住宅类竣工面积为202.37万平方米。

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表二:2015年深圳商品房施工与竣工面积

根据以上数据我们可以推算,在深圳自1990年到2015年,一共建成了商品住宅面积约为0.95亿平方米。由于1990年以前深圳商品房供应量非常小,按照500万平方米计算,一共是1亿平方米。

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表三:近年深圳房屋竣工建筑面积

除了上述商品房住宅,深圳还有大量这样的房子:它们属于非房地产开发项目,多为政府建造。包括办公楼、住宅、城市配套设施。其中住宅包括廉租房、福利房、微利房等,随着世事迁移,部分此类房屋所有者的产权从绿证换成红证,拥有了完整的所有权。

根据表三,从1979年到2015年,我们可以算出深圳非房地产开发项目面积约为1.75亿平方米。按照73%的比例,可以推算出住宅类面积约为1.28亿平方米。

也就是说,深圳住宅分为三大类,一共4.04亿平方米。

1、违法建筑,也就是所谓的城中村、小产权房之类,一共1.76亿平方米。

2、商品住宅,一共1亿平方米。

3、廉租房、福利房、微利房等政府、企业建设的住宅,累计大约1.28亿平方米。

曾有好事者计算北上深等大城市的住宅价值,说超过了美国的物业总市值。那么我们不妨根据上述数据,算算深圳住宅到底值多少钱。

违法建筑由于没有房产证,不被金融体系承认为资产,所以暂时不计算,两类合法住宅的面积为2.28亿平方米,按照市场均价5万元人民币计算,约为1.7万亿美元,或者11.4万亿人民币。这跟有些人估算的深圳住房市值超过22万亿相比,显然差距非常大。

如果计算上办公楼、商场、城市配套设施,估计总市值也不会超过15万亿人民币。当然,这没有算上全部违法建筑。

4.04亿平方米的住宅存量,2000万的实际人口,深圳人均住房面积只有20平方米。如果从「活着」的角度观察,深圳目前的房子基本够用。但如果从「正常」角度(人均30平方米)看,则缺口高达2亿平方米。

目前上海住宅存量大约6.2亿平方米,官方公布的常住人口为2400万人,人均面积超过25平方米,显然比深圳宽敞一些。

此外,深圳三类住宅的存量,带有极强的「个性色彩」:违法建筑的住宅(1.76亿平米)>非商品房住宅(1.28亿平米)>商品房住宅(1亿平米)。在其他绝大多数城市,恐怕应该是商品住宅第一,非商品住宅第二,违法建筑第三。


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