赶英超美,从房价做起:深圳中心区PK纽约曼哈顿

核心提示:今天笔者跟大家一起分析「中国硅谷」深圳和世界金融中心——曼哈顿的房产价格对比。

今天笔者跟大家一起分析「中国硅谷」深圳和世界金融中心——曼哈顿的房产价格对比。

先来看看深圳三大区跟曼哈顿的基础对比,包括土地面积、人口密度与经济活动密度、人均工资水平等方面:

这张图是同比例的深圳三大中心区和曼哈顿的行政边界,并给出了其中绿地和公园的非开发部分。曼哈顿虽然贵为国际金融中心,但面积并不大,是纽约市五个区中最小的一个,仅59平方公里。

相比之下,我们的大南山区就有187平方公里,小福田和小罗湖也都有79平方公里。因此,从绝对面积来说,深圳关内三大区都可以完爆曼哈顿(就不用说大宝安、大龙岗、大龙华、大坪山,大大鹏等行政区了)。另外,看看我们的绿地和公园,是不是觉得很惬意?曼哈顿举世闻名的中央公园算个甚……当然了,虽然深圳绿地多,但很多地方都不知道怎么进去……郊野公园系统还在修建中。

为了能够更合理的进行对比,这里刨掉生态用地,使用建设用地面积进行对比。福田的建设用地面积与曼哈顿相当,罗湖则小于曼哈顿,南山则仍旧是面积老大。

曼哈顿,小小59平方公里的经济心脏,162万人口,就承载着约1.2万亿元人民币的GDP规模,折合经济密度约222亿元/平方公里,折合人口密度约3万人/平方公里。曼哈顿精细化的小地块在建筑覆盖率上做到极高,虽然在许多区域房屋高度并不高企,但由于高覆盖率使得其容积率还是相当可观的。建筑密度、人口、高经济附加值都让这小小的曼哈顿岛成为世界首屈一指的地区。相比之下,深圳的风格就舒缓很多。

可以大致从数据中得到一个结论,曼哈顿的人口密度是深圳中心城区各区1.5-2倍左右,深圳中心城区也绝对属于高密度地区。但是经济活动密度上,曼哈顿则上了一个新的数量级,是深圳中心城区平均值的5倍左右(曼哈顿就是曼哈顿,产业结构都进化到最高附加值的类型)。

这里使用的人均工资是社保局的数据,曼哈顿引用的是家庭收入中位数折合的人均收入。另外一个口径是人均收入(per capita income-总的工资收入除以人数),有一定差异,和统计口径不同有关。

从房价收入比来看,在深圳中心城区(南山、福田、罗湖),一平米房子需要一年的工资,在曼哈顿在这时间仅仅是4个半月(或者1个半月,根据家庭收入中位数折合的人均收入数据)。这是个悲伤的故事~~

如果放眼全深圳,房价收入比从不到0.2上升到超过0.4。而且,值得注意的是,这里是全深圳市的房价,而不是中心城区南山福田罗湖的房价。房价的上涨幅度并不是均衡的,往往在核心地段上涨幅度更高,而悲剧的是,工资上涨却相对更加均衡。所以对于要买中心区房子的童鞋来说,就会觉得工资越来越捉襟见肘。

这个逻辑放到全国也是如此,以现在的工资水平去三四线城市买房,应当是比过去要轻松些了。但一线城市的房子则是越来越贵,愈发买不起了。

不过,房价-收入比这个指标在一线城市中心区位房子中可能会观察到不太具有解释力,也许更相关的数字是房价-平均家庭资产比。这里就不再展开。

房地产市场销售量:一手VS二手

令人惊讶的是,曼哈顿虽然已经建设得十分成熟,但地产市场每年仍旧能够通过更新等多种途径提供20%左右比例的新开发商品住房。这一比例高于罗湖与福田,仅仅低于土地储备还算充足的南山区。罗湖福田的房屋普遍还不到物理需要更新的年限,因此大多城市更新还是发生在城中村中,并且主要由开发商利益主导。未来城市更新的可持续步伐应该如何引导,这是一个值得规划与地产开发讨论的议题。

房地产市场:价格、销量和存量

对这四个地方以及房地产市场的大致构成有了基本概念之后,下面就让我们对比一下南山、福田、罗湖和曼哈顿的房地产市场数据。

可以看到,南山、福田、罗湖以及曼哈顿的地产市场平均价格均有不同幅度上涨。其中南山和福田2016第一季度与去年同比增长迅猛。曼哈顿的新房市场均价则一直在12万左右徘徊。

然而销售套数在罗湖与福田两区环比却略有下降。曼哈顿的房地产市场也是喜忧参半,虽然整体均价再创新高但是成交量有一定下降。

存量情况是这样的:

从存量角度来看, 由于曼哈顿挂牌数量升高(尤其是转售产权公寓Co-op类型挂牌数量身高),存量有一定上升,但根据供应月数来看,都还低于6-9个月的供需平衡范围。而在深圳,南山、福田的可售套数则是均有一定程度的下降。

再进一步,如果把曼哈顿展开成六个区:东区、西区、中城、下城、金融区及沿河、上城,大概就是这样的。(传统意义的富人区上东区的均价现在也就120000元/平方米左右)

从时间维度来看,曼哈顿这一上涨周期从2013年一季度开始至今,涨幅接近50%。深圳本轮上涨周期从2015年一季度330政策之后开始,涨幅接近100%,南山福田相对罗湖涨价势头更加猛烈。

从这些数字来看,深圳中心区大有赶英超美,成为新宇宙中心的强烈势头。然而,其他方面,我们离「宇宙中心」的距离,是否能前进得如此硬气呢?


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