楼市要变天:为何中国房价只涨不跌?

核心提示:从历史角度看来,房地产可能是最容易发生泡沫,泡沫崩盘之后对经济影响也最大的经济部门。

从历史角度看来,房地产可能是最容易发生泡沫,泡沫崩盘之后对经济影响也最大的经济部门。过去30年里国际金融市场变化过程中,无论是80年代的日本房地产泡沫,90年代初的美国区域性的房地产泡沫和存款贷款银行危机,还是2008年的美国房地产危机和西班牙,爱尔兰等欧洲国家出现的房地产危机,对危机所在国的经济和全球经济金融体系,都带来了重大的冲击和危害。

那么,中国是怎么回事呢?

我们先来看看中国房价一直上涨的原因。

1、国家GDP的增长。自改革开放以来,中国的经济实力一直都是爆发式的增长,目前已经是全世界第二大经济大国,国家GDP仅次于美国,随着国民生活水平的提高,经济实力的增长,全国各地的房价跟GDP大致都是同期增长。正因为GDP的增长,房价也就有了一个上涨的助力,所以房价上涨是一个必然规律。但很明显,现在的房价上涨幅度远大于GDP的增长,所以引起房价疯长并不是只有这一因素。

2、地方经济发展与地方房价涨跌的密切联系和相互影响。 经济发展与城市建设往往是同步的。一方面,地方经济发展必然会推动城市建设,加速城市改造和开发。城市一系列发展就会令土地开发商拥有巨大的商机,从而加速房地产的发展。发展城市的资金就会大量流入房地产,加速房价上涨。另一方面,发展经济也亟需房地产业的发展来拉动,房价上涨,增加房地产收入,就有助于经济发展。

3、供求关系。中国作为世界上人口最多的国家,有需求,那么久必须有相应的供给。当今,我国人口的年龄高峰段就在于80年代、90初出生的人群,而这些人群正是当今社会的年轻一代,也正是庞大的购房需求人群。根据产品的供求关系,拥有了大量的需求者,就造成房屋供不应求的局面,房价就会因此而继续攀升。而且现在我国的人口增长数量依然庞大,未来的房价很可能持续直升不下。

4、城市化导致房价上涨。 农民的收入远远不如城市人,城市人都买不起房子,农民自然是更加困难,城镇化并不代表有更多的农村人进城买房。现实确实,当地为了实现城镇化大批建造房屋,却鲜有人购买,大量房屋空置。

5、人民币升值导致房价上涨。 人民币对美元是升值的,对加元、澳元、欧元是贬值的。日本房价泡沫从1990年后破灭,可日元对美元一直升值到1995年。美元对欧元前几年一直在贬值,可是在此期间,美国的房价上涨近一倍。

所以总的来看,中国房价的上涨,既是国民经济发展的需要,也是历史前进的必然。中国在发展,人们的生活水平在不断的进步,同样土地还是很贵,尤其那些大城市,寸土成金。

实际上,中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的,房地产开发投资增速有过两次高点,一次是2007年,增长达到30%,另一次是2010年,达到33%。

一、劳动年龄人口的峰值出现在2010年

居民对房地产的需求不外乎是居住(或改善性居住)和投资这两大需求。拉动这两大需求的,从人口的角度看,一是与人口的年龄结构有关,二是与人口流动有关。

二、中国城镇化率难以达到西方水平

2010年之后,中国人口不仅老龄化趋势更加明显,而且人口流动的速度也大幅放缓。

有人统计,过去5年中,三、四线城市的房价同比是下跌的,这与这些城市的人口老龄化和人口停滞增长有关。

2011年至今:房价起落更多是一种货币现象

如果说2010年之前全国的房地产市场走了一轮全面普涨的大牛市的话,那么,2011年之后只能说是结构性牛市了。因为随着流动人口增速的下降,房价受资金面的影响开始上升。

今后房价会大跌吗?

房价走了10年牛市,跌半年就到底,这是不可能的,可以参考日本房价下跌14年左右,跌70%,及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情,6年下跌65%实例。所以即使下跌,也不可能在短期跌至谷底。

不过,过度投机仍是一大危险要素。由于一线城市的房地产在很多人心目中只涨不跌,所以在泡沫中一线城市被投资者认为是最优质的明星资产,因此在泡沫中的投机气氛和涨幅,也明显高于其他地区的房地产。这种透支未来的炒作的直接结果,从历史看来,在泡沫崩盘后,一线城市房价的跌幅也特别惊人。

当然,在中国目前高速增加的社会融资总规模和资本账户管制的制约下,身处金融压抑之中的中国投资者实在没有什么太多其他有吸引力的投资机会。由此,就像人类800多年金融史上一次又一次发生的那样,投资者努力说服自己,这一次不一样了,或者某些明星资产只涨不跌,一次又一次地义无反顾地投入泡沫的炒作之中。非如此,金融史上就不会有那么多关于泡沫的荒唐故事了。

也对,梦想还得有, 要是万一实现了呢?

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