杠杆7倍,疯狂首付贷遭喊停!两会释放了什么信号?

核心提示:两家主要的房产中介公司链家集团和我爱我家均证实,至3月8日,两家公司提供的多种形式的首付贷产品均已暂停。这类产品被购房者用来支付购房所需首付款。

21财经搜索综合一线城市房价的快速上涨让政府层面开始警惕风险。据腾讯财经消息,两家主要的房产中介公司链家集团和我爱我家均证实,至3月8日,两家公司提供的多种形式的首付贷产品均已暂停。这类产品被购房者用来支付购房所需首付款。


谁在提供“首付贷”---------参与主体:房产中介/P2P/房地产商

“猖狂的”首付贷杠杆可达7倍!

春节前后,北上深等一线城市的楼市突然急剧升温,房价也随之一路飙升,催生了所谓“场外配资”的市场,“首付贷”等房贷产品也应运而生。

链家地产被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房,揭开了其丑陋一幕,简单来说,首付贷就是利用金融杆杆解决自己购房过程中遇到的资金问题,随着链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房,以及某省人大代表在该省两会上建议明令禁止P2P开发首付贷产品,“首付贷”开始广泛受人关注。

目前中介公司提供的贷款产品主要包括首付贷、按揭贷、过桥贷、赎楼贷等。除了中介,还有不少P2P平台推出了本质上属于首付贷的理财产品,比如平安的“好房贷”,广州e贷的“房e贷”等。除了中介机构,绿地、世茂、金地、越秀、万科、招商等房地产商亦瞄准这一投资风口,携手平安好房、安居客等,推出好房贷、好房宝等跨界产品,通过首付款分期、短期过桥借贷等方式,解决购房者首付款不足以及首付定金补贴等问题。

首付贷主要分为两种,有抵押和无抵押。据一名房贷金融产品的资深从业人士告诉南都记者,无抵押首付贷的审核更加严格,通常贷得的资金很低,最多仅有 二三十万元。而抵押版首付贷通常针对的是二手房的交易,购房者通常自己有住房,但出售已有房源与购买新房的交易时间不匹配,在短时间内存在首付资金紧张, 就将已有住房抵押换取新房的首付。

南都报道指出,“目前首付贷一般最多占到首付的50%,以上海为例,首付需要三成,则首付贷的杠杆大概在1:7左右”。


案例解读:

【案例一】以中原“e+首付贷”为例,住宅最高可贷总房价的20%,最高不超过150万元,最低月利率0.58%,放款一般在3-5天,最长贷款期限3年,一手房二手房均可适用。

【案例二】以我爱我家的“房款垫付通”为例。假如卖家卖了一套450万元的房子,而买家的首付只有150万元,剩下300万元的贷款要等到完成过户后大约一个月才能 拿到,如果他选择“房款垫付通”后,可以提前一个月通过中介向第三方金融机构贷得这300万元余款,用提前到手的450万元作为首付购置另一套房子。而中 介垫付的这部分房款则将用买家的贷款支付。贷款期限大约在1-3个月,大约会收取2%每月的利息和服务费。

【案例三】以平安“好房贷”为例,数据显示,产品自2014年9月推出截至当年11月28日,仅不到3个月时间,“好房贷”申请金额就突破10亿元,撬动全国百亿房产销售,放款金额突破亿元。

同类的金融产品还在不断涌现。最近,搜房网推出专项金融服务产品“天下贷”,为置业大军分担购房压力。并打出更具诱惑力的“0抵押、年利率仅7%、还清时 间3~24个月”的优惠条件。目前有6个项目与“天下贷”合作,其中,金辉城春上南滨作为“天下贷”项目的第一枪,购房者仅需超低首付,即可购得 60~89平方米地铁旁的住宅。据搜房网数据中心统计,启动“天下贷”合作当天,金辉城春上南滨400来电量环比前天上涨了1倍。

首付贷实质:民间借贷的变异升级版,或催生次贷风险!

对于刚需购房者来说,首付贷的确解决了燃眉之急,但在此类产品火爆的背后,依然隐藏着不小的风险。

首付贷放大了杠杆,在杠杆的具体水平上,则跟各地房贷政策、有无抵押物有密切关系。比如,北京地区二套房主流首付为50%,那么一套400万元的房子首付部分应当为200万元,杠杆只有1倍,而如果购房者原有的房屋能贷出150万元,实际缴纳的首付只有50万元,杠杆被放大到8倍。如果是在房价不高的三线城市购买首套房,那么首付比例基本只有20%,若以房价总价100万元计算,首付应为20万元,一些平台所能提供的贷款金额完全可以让购房者不出首付直接买房。

身为投资人,你敢投这样的理财项目吗?首付贷产品,其本质也是曾经存在于民间的首付过桥借贷的一个变异升级版而已,模式也无非是链家、搜房等所谓的闭环模式,中介与地产商的合作模式,以及自产自销的P2P、金融机构模式。借助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房,可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,容易产生“次级贷款”,加大房地产金融风险。

首付贷之所以要重拳打击,道理并不难懂。其危害不只是对房价的助推,更重要的是放大了房贷杠杆,可能引发整个金融业的系统性风险。首付贷在为买房“加杠杆”,但紧绷的资金链一旦遇到房价下跌或其他因素,就可能断裂。首付贷都是短期贷款,资金能够很快收回,而银行的房贷都是中长期贷款且数量巨大。因此,首付贷触发的巨大风险最终还是要银行来承担。

“从房产中介垫付的资金来看,最终通过P2P等理财产品转嫁给投资者。而P2P频频出事、跑路已是2015年以来互联网金融最大的风险区域。”中投在线研究员刘丹指出。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,首付贷使用比例大约为5%,即中介公司交易的100套房子中,大约有5套使用了首付贷业务的,首付贷业务开展得较好的公司,可能会达到8%-10%.

按照国家统计局发布的1月份70个大中城市房价变动指数显示,同比北京上涨11.3%,上海上涨21.4%,广州上涨10%,而深圳的涨幅已高达52.7%。房价在短时间内的大幅上涨让购房者对首付贷类产品需求扩大。

监管层密切关注房贷杠杆风险

彭博社3月7日援引知情人士的信源称,包括中国央行和中国银监会在内的金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险。将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。

在深圳,深圳正在摸底楼市“配资”情况,包括央行和银监会在内的金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险,计划推出措施,打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。包括部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放。

腾讯财经获悉,上周四(3月3日),银监会召开了一次“链家地产风险事件处置工作座谈会”。该座谈会可能亦对房产中介暂停首付贷产品有所影响。深圳商报亦在3月8日披露,深圳市金融办近日下发了一份《关于商请提供防范房地产行业金融风险相关材料的函》,称“根据省市主要领导批示精神,现针对深圳市房地产交易过热,银行机构、P2P小额贷款公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷,放大金融风险的现状,研究如何进一步防范金融风险”。

针对楼市,两会高层释放了什么信号?

“我对今年房地产平稳发展充满信心。”3月5日上午,住房和城乡建设部部长陈政高在人民大会堂“部长通道”信心满满地对现场媒体说。陈政高表示,看房地产形势还要看基本条件。“中国经济长期向好的基本面没有变,城市化进程没有变,新市民的住房需求没有变,有各种调控措施,因此我对今年房地产市场平稳健康发展充满信心。”

针对一线城市房价近期暴涨,陈政高指出,目前住建部非常重视,和四个直辖市保持密切沟通,他们承担了调控的主体责任,归纳起来有五个方面的措施:一是实行严格的限购政策,差别化的税收和借贷政策;第二,增加土地供应面积,同时要及时披露信息以稳定信心,稳定人心;第三是增加中小套型的供应数量,搞好保障性供应建设;第四是打击交易当中的违法违规行为;第五是正确引导舆论,主动发声,稳定预期和市场。

十二届全国人大四次会议新闻中心6日10时举行记者会,发改委主任徐绍史在会上表示,一、二线最近有几个城市房价上涨速度比较快,幅度也比较大,这些城市的政府也正采取措施来进行调控,比如说限购,这是行政手段。还可以采取经济手段,来调整一些经济政策。要增加住房供地,加快推进保障房建设和棚改。要抑制不合理的投机性需求。化解房地产库存这个任务是比较艰巨的,我们要有耐心,要因地制宜地施策。

全国人大代表、上海市委书记韩正3月6日下午谈到上海房地产市场时表示,房地产市场健康发展关乎民生,全国各个市场差异很大。近期上海房地产出现非理性过热,市场情绪抬高房价,对长远健康发展不利,必须关注和加强调控。

(综合南方都市报、财经网、腾讯财经、彭博等  )

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