你正为楼市癫狂,可富人们都已不再热衷于买房

核心提示:很多工薪族在哀叹“我的工资就是坐火箭也赶不上房价的涨势”的同时,却有心痒难搔准备倾囊加贷款入楼市,但也有人在担心这样的暴涨还能撑多久?最新报告却揭示:富人在撤离房地产市场?

本文转自微信号:政商内参

中国一线楼市掀起新一轮疯狂涨价

进入2016年,股市大跌之后,一线城市房价上涨的信息蜂拥而来。2月23日,北京年后首场土地拍卖即迎来楼面价达4.7万元/平米的地王。据测算,预计房价将在10万元/平米以上。上海内环房价已经涨到7万,不仅一套房一天可以上涨70万元,而且千万元一套的几百套住房也出现日光盘。2月15日,深圳全市售出51套新房住宅,成交均价为91965元/平米,突破9万元大关。

在上海,有人忙退税,有人忙交割,房地产交易中心人头攒动——微博、朋友圈也更新着排队购房的场面。新政利好被市场放大,推动房价和交易上升。据统计数据,2016年第一个月,上海新房成交均价达每平方米35911元。如果仅仅拿这一个月与2015年全年均价相比,上海的房价上涨了12%,每平方米的平均涨幅为4000元。

媒体也开始报道北上深房价的暴涨,“上海房价一月涨八十万房主还想提价”、“房价3天涨30万学区房年涨100万”之类的新闻充斥整个互联网,很多工薪族在哀叹“我的工资就是坐火箭也赶不上房价的涨势”的同时,却有心痒难搔准备倾囊加贷款入楼市,但也有人在担心这样的暴涨还能撑多久?

最新报告却揭示:富人在撤离房地产市场?

屌丝们为楼市蠢蠢欲动,但真正的富人们是怎么做的呢?最新调查报告显示,中国的富人现在对房产投资的兴趣正在逐渐降低,将财富配置到其他投资领域。

上周,在纽交所上市的诺亚财富正式发布了《2016高端财富白皮书》,这份报告根据对大量中国“高净值人士”的调查显示,中国高端财富市场正在发生一些重要的变化,其中之一就是,中国的富人对投资性房地产的兴趣大幅下降,正在将财富转移到其他领域。数字显示,接受调查的富人中,45.3%显示未来将减少在房地产方面的投资,只有14.6%的富人表示会增加地产投资,其余40%亦表示不会增加投资。


所谓“高净值人群”是指除了买房买奢侈品之外,可投资资产(不包括房地产、奢侈品等)起线在100万元人民币以上的个人,可谓中国真正的富人人群,诺亚财富是中国最大的独立财富管理公司之一,协助中国富人配置资产两千多亿,与其他渠道相比,诺亚财富这类机构的独立调查有其独特的参照意义,因为富人对这些财富管理者更容易讲真话。

富人真的在撤离房地产市场吗?客观说,大趋势应该是不错的,因为近年来,伴随人口结构的变化与经济增速的放缓,改善型需求逐渐替代刚性需求,导致2014年之后,房地产开发投资增速显著低于以往水平,房地产市场也告别了过去十年的黄金期,这都会影响到未来楼价的上涨。而且从逻辑上讲,现在北上深的房价也不可能一直维持上涨,现在单北京的楼市总值就已经差不多能买下整个美国(地产)了,价格到顶只是时间而已。

春江水暖鸭先知,近半年以来,香港地产商抛售大陆物业和资产的消息不断见诸媒体。据不完全统计,2014年至今,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800亿元人民币。另外一个香港地产大亨郑裕彤也抛售了其位于成都、贵阳、青岛、上海、北京的5个超大型项目,总得金204亿。在财富而言,富人肯定比穷人掌握更多的信息,判断更准确一些,李嘉诚等人的抛售或许会有一些借鉴意义。

对于中国楼市未来前景如何现在没有能够确切知道,但从富人们的集体选择看,持有谨慎态度是必须的,千万不能头脑发热,如果是因刚需买房则无所谓,但如果是投资地产则要慎之又慎。

揭秘中国富人的钱都投了哪儿?

对地产无兴趣,富人的钱都去了哪儿?他们总要投资出去,使钱能生钱。《2016高端财富白皮书》的调查揭示了一些变化可做参考,大概有几个去向。

其一,富人的资产被更多的配置到了证券投资上。即使经历2015年股灾,尽管目前股市依然低迷,但仍有四成的人士计划增加配置。

股市不好反而要增加投资,这是为什么?主要原因是过去富人在证券的投资上比例太少,资产配置的手段太少,导致投资比较单一,近年来随着经济转型与多层次资本市场提升,越来越多的高净值人士接受了科学的资产配置理念,他们把资金从房地产市场转移出一部分,配置到股市、私募股权投资以及类固定收益投资(非标产品)。

现在有一个段子说得好,经济形势不景气,富人账面上都没什么钱,但卖两套北京的房子,整个公司都能扭亏为盈。

其二,流向了海外市场。虽然目前将海外投资作为主要配置资产的高净值人士占比只有12%,但由于海外资产尤其是美元资产的吸引力,以及国内符合收益要求资产的减少,更主要是出于分散风险的目的,调查显示近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。高净值人群海外资产配置青睐权益投资,香港和美国市场是首选。

此外,资金流向了健康、教育、慈善等领域。这虽然主要是消费而不是投资,但也是一种积极健康的流向,表明不少富人已经度过财富积累时期,越来越关注生活品质的提升与人生理想的实现,尤其是健康、教育与慈善等。

为财富传承做出安排

这是最后一点,需要单独拿出来说,因为富人的财富传承是一个普遍问题。

改革开放四十年,中国的第一代富人已经到了需要向下一代交接传承企业或财富的关键时刻。但太多的富人还没有真正做好准备。

除了企业和现金,目前富人传承财富的手段无非是为子女购买保险、购置房产,但房产就摆在光天化日之下,无法隐藏,未来也很难避税,如果开征房产税、遗产税,拥有过多的房产就是一种负担,所以有远见的富人都会对财富的组合进行综合安排,借助保险、信托等实现财产的保障与传承的需求在显著增加,这也催生了富人寻找专业机构进行全面家族财富管理的需求。

值得一提的是,由于现代中国没有财富传承的经验可以借鉴,太多富人在家族财富传承方面缺少科学安排,且对相关知识知之甚少。调查显示,分别有28%和27%的高净值人士在家族传承上面临资产分配与企业平稳过渡的难题。

甚至还有接近20%的高净值人士没有做出任何财富传承的安排。这如果遇到意外,财富可就真可能给司机了。

俗话说富不传三代、培养一个贵族需要三代时间,从另一个角度讲,也是指至少需要三代时间才能完成一个家族财富的完整轮回。改革开放四十年,中国的富人已经完成初步的财富积累,但对于财富如何安全配置、科学管理、传承永续,太多中国富人还是门外汉,只有补上这一块短板,才能使一个财富之家变成富贵世家。



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