凛冬将至!上海天津再现史上最严调控,楼市离死不远了?

核心提示:长夏已尽,凛冬将至!昨晚,楼市又传来大消息,上海、天津限购政策再度升级,而上海的调控政策简直堪称史上最严!

【金评媒微信号(jpman21)综合自每日经济新闻、华尔街见闻、第一白银网、黄生看金融、南方财富网、真叫卢俊的地产观】

长夏已尽,凛冬将至!

昨晚,楼市又传来大消息,上海、天津限购政策再度升级,而上海的调控政策简直堪称史上最严!

你能想象二手房市场将和最近的天气一样,进入“速冻”的样子吗?

1480394385446361.jpg

上海首付再涨,认房又认贷

11月28日晚上9时许,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,其中主要涉及楼市信贷政策是:

1、首套房且无贷款记录,首付35%,这在过去30%的基础上提高了5%。

2、已有住房或有过贷款记录的,首付50%。

3、购买非普通住房的,首付比例70%。

4、调控立刻执行,从2016年11月29日开始。

昨晚9点才发布,今天马上执行,毫无疑问,当下网签已经关闭,所有政策立刻得到执行,没留任何窗口期。这速度简直赶得上印度废币了!

而同样在昨天,上海市住房公积金管理委员会印发了《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》,也一样要求严格:

执行公积金差别化信贷政策,调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元,并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

此外,该通知还要求,借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%,以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

而值得注意的是,在上海出台新政的同时,天津也出台了新的房屋信贷政策,在提高首付的同时,对首付人群的认定也要参考商贷因素。

昨日,中国人民银行天津分行官方网站挂出了由该行与同天津银监局联合发布的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》。

主要内容如下:

一、对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的,最低首付款比例为30%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为40%;但对非本市户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%。

二、规范阶段性担保放款管理。个人住房贷款阶段性担保放款前,购房合同备案手续应完毕并且借款人已提供首付款及契税发票、应缴费用凭证。对于无法提供足额担保的房地产开发企业,不得在抵押或抵押预告登记完成前发放个人住房贷款。对于存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等被行业主管部门认定为严重违法违规行为的房地产开发企业,不得开展阶段性担保合作。

三、上述政策自发布之日起次日实施,未明确事宜继续按照国家现行差别化住房信贷政策执行。发布后在本市房地产主管部门信息系统网签的正式购房合同,按照本通知要求执行。

京沪深楼市调控哪家强?

继北京930新政之后,上海深圳也分别制定了严厉的楼市调控政策,而截至目前,后两者已拉开了第二轮调控的大幕。那么,这三大一线城市的住宅政策有何异同之处呢?

在首套房首付比例方面,上海(35%)= 北京(35%)> 深圳(30%)。

在二套房方面,北京和深圳“认房不认贷”。深圳比北京略紧,不管是否是普通房,皆七成首付。上海“认房又认贷”,紧于北京,与深圳互有松紧,总体稍紧于深圳。

在贷款方面,上海“认贷”,只要有两次公积金贷款记录,均无法获得贷款。深圳“认房”,第三套房不准申请公积金贷款。北京无相关要求。

粗略来说,综合首套房贷与二套房贷,上海最严,深圳次之,北京再次。

公众号“齐俊杰”也分析称,这次的上海新政,调控力度超过了北京。

一套首付也是35%,不但限贷,而且是认房又认贷,房和贷一个不合格都不行;首付直接50%,二套房利率还提高了10%,非普二套也直接干到了70%;而且公积金基本给废了,用了两次公积金的不管怎样,都不给贷款了,贷款余额倍数也从40倍降到了30倍。

而且上海还有一个最严格的政策,就是房贷收入比(按照工资基数算),调整为40%,以前通常情况下一般都是50%,虽然这个一直没怎么好好执行过。

楼市将进入速冻模式?

值得注意的是,此次上海楼市调控要求,最重要的或许就是,原先只认房不认贷,但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净,只要还能查到贷款未结清等情况,依然要受到限制既认房又认贷。而且,此轮政策还要求核查购房者的全国征信,覆盖范围无疑要大很多。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:原先信贷政策只认房,不认贷,即只要出清手中房源,再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷,意味只要以前有信贷记录,再买房都认定是第二套,对改善型购房冲击尤为明显。举例来说,本来是通过卖掉一两套去凑首付,原来准备买1000万,你手里有300万,可以贷到7成,现在认房又认贷,1000万只能买600万的房。

对于首套房首付比例提高5%,其实心理影响大于实际。首套房一般都是以自己居住为主,以上海新房套均500万来算,多半成也就多20多万,对于有购买能力的买家而言,不能构成多大制约,短期可能因为支付能力不够,暂时搁置。可能几个月后达到支付能力了,马上会入市。公积金使用从原来余额的40倍,降低到30倍,降低了杠杆的使用。

据悉,上海10月份二手房交易量2万套房左右,基本处在正常流量了,有市场人士预计,从12月开始,二手房的交易量将下滑到1万多套,整个楼市交易会速冻。

公众号“真叫卢俊的地产观”认为:2016年剩下的2个月,可能会是非常冰冷的两个月。当下上海的核心购买力支撑来自房屋置换,今年二手房轰出天量也是通过卖房后再买房的客户在大量激增。

本来上海的供应量在这两个月已经被打压过半,再加上这一次的需求萎缩,未来的两个月夸张点说,上海可能没有房地产这个行业了。

2017年房价会大跌吗?

11月18日,国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,10月份70个大中城市中,一二线城市房地产市场明显降温,房价环比涨幅快速回落。三线城市较为稳定,其中有7个城市房价出现下降。

可以看出,在930新政后,楼市成交量已经明显下降,为什么第二轮调控政策却还要继续缩紧呢?

北京青年报评论认为,尽管各地政策出台,但是到目前为止,多数热点楼市都是成交量明显收缩,价格松动却不明显,甚至杭州等城市的房价还出现逆势上扬。在这种情形下,为了促使房地产市场平稳、理性发展,各地在短期内给调控政策“打补丁”,也就势在必行。

中原地产分析师卢文曦认为,新一轮调控可以看作是预防楼市反弹的一招,防止楼市的“冷却”只是短暂的反应,所以加码调控力度让楼市能有更彻底的调整。

经济学家李稻葵认为,目前中国经济最大的资产泡沫是房地产,不过这并不代表货币政策转向。今年以来,房地产价格和销量的速度上升令他震惊。他认为,未来,如果房地产的价格继续向过去一样呈两位数的速度上涨,那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。

回归到政策目的,长远利益考虑。我们对楼市调控再升级,也许不会感到神秘。而隐藏其后的,买房是否会越来越难的问题,应该并非其主要之意。

海通证券首席经济学家李迅雷认为,从目前来看,房价即便出现了下跌,也没有大跌的基础,从政府调控的目标看,所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给,其目的是为了抑制房价过快上涨。因此,在经济稳增长的大目标下,政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨,故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,接二连三的调控措施出台,目的非常明确。国家层面既不希望楼市火爆、地市疯狂,也不希望市场冰冻、房价大跌,按政府要求,就是要“促使房地产市场平稳健康发展”,其实这是中央政府一贯以来的既定方针,并没有发生根本性的变化。

【金评媒微信号(jpman21)综合自每日经济新闻、华尔街见闻、第一白银网、黄生看金融、南方财富网、真叫卢俊的地产观】

 返回21财搜首页>>