楼市调控第三波来了!论有钱也买不起房是怎样一种体验?

核心提示:如果你认为国庆前后的那一轮调控潮已经是最严的楼市调控政策,那么只能说明你tooyoung too simple了。且不说10月底以来,金融层面已经接着各地限购限价开始了第二轮调控,就在这几天,第三轮调控已经隐约而至,在一些地方的楼市推起波澜。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自海南特区报、观察者网、经济参考报、新华网、人民网】

如果你认为国庆前后的那一轮调控潮已经是最严的楼市调控政策,那么只能说明你tooyoung too simple了。且不说10月底以来,金融层面已经接着各地限购限价开始了第二轮调控,就在这几天,第三轮调控已经隐约而至,在一些地方的楼市推起波澜。

从昨日起,在深圳买房,要为首付准备更多的钞票了。15日起,深圳公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%,名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。

在武汉,很可能兜里有钱也买不了房!14日夜间,武汉明确规定,本市户籍禁止购买第三套住房。非本市户籍的,则需要连续在武汉市缴满2年社保或个人所得税证明,并且对于补缴的不予承认。

上周三,杭州连夜加码房地产市场调控,从11月10日起,上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例,暂停发放第三套及以上住房贷款,加强对首付资金来源审核和土地竞买资金来源审查。

新华网今天援引业内专家的话说,“这意味着新一波楼市调控来临了,”专家解读认为,这波调整的前提是谁房价冒尖谁出政策。

另据《经济参考报》近日报道,有知情人士透露,现阶段重点调控名单在之前的北上广深、天津、南京、苏州、杭州等16个城市的基础上,又增加了石家庄、南昌、长沙、青岛4个城市,这也意味着未来这20个城市均存在继续加强调控的可能性。

多地楼市调控频繁升级

据新华网报道,武汉市房管局14日深夜下发通知,从11月15日起,武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策,提出强化住房限购限贷措施、切实加大住宅用地及住房供应、严防土地市场价格过快上涨等六大措施。

根据通知要求,在武汉市主城区内,当地户籍人口购买首套住房(含新建商品住房和二手房),申请商业贷款的,最低首付为30%。第二套普通商品住房最低首付 比例为50%;第二套非普通商品住房,最低首付比例为70%。对在武汉市拥有两套及以上住宅的(业主),暂停向其出售住房。

非户籍人口方面,在武汉市主城区购买首套住房,应当提供自购房之日前两年(含两年)连续在本市缴纳社会保险或个人所得税证明,对补缴的社会保险及个人所得税不予认定,商业贷款最低首付比例30%。对在本市已拥有一套住房的,暂停向其出售住房。

不仅是武汉,深圳同日也调整住房公积金贷款首付比例。

据人民网15日报道,深圳出台的新的公积金贷款政策要求公积金缴存职工家庭名下在深无房的,使用公积金贷款购买首套住房的首付比例最低为30%,名下在深 拥有1套住房的首付比例不低于70%。而在去年执行的政策中,公积金购房贷款首套房首付比例为20%,结清贷款的二套房首付比例为30%。显而易见,防风险、去杠杆意图明显。

尽管深圳的公积金购房贷款最高额度与当地高企的房价难以匹配,但分析人士认为政策的调整依然向外释放了政府为抑制市场过热的决心。

“公积金贷款政策的调整是与国庆期间政府出台的差别化信贷政策一脉相承的,”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,“差别化信贷政策一定要在公积金贷款政策里面体现。”

李宇嘉指出,公积金购房贷款也是一个楼市过渡加杠杆的产物,如果只计算商业银行的贷款,那将会低估楼市中的杠杆水平。他说,调整公积金政策符合当前抑制金融杠杆推升的资产泡沫的要求。

而在此之前的11月9日晚间,杭州发布信息,楼市调控政策再次升级,加码限贷、限购。其中,限贷方面,规定使用公积金购首套房最低首付由两成上调至三成, 二套房首付由五成上调至六成;限购方面,规定除了“外地人限购一套”和“暂停购房落户”外,还增加了“外地人购房需连续缴一年社保或个税”的限制。

新华网报道称,值得一提的是,这是继9月18日重启限购、9月26日设置土地拍卖溢价上限、9月28日二套首付提至五成并暂停购房落户后,杭州政府第四次出台政策调控房地产市场,武汉则是今年第三次楼市调控。

中原地产首席分析师张大伟分析指出,近年来,各地调控政策频繁出现升级。且本轮房地产调控与往年最大的不同是,持续的打补丁,加压力,并且叠加历史最严格的执行力度。

楼市调控扩围20城 预计四季度维持调控从紧政策

有知情人士表示,杭州、深圳、武汉三城新政只是第二轮调控收紧的开始。据介绍,此前重点调控的多个城市,一旦房价涨幅难降,均将继续采取收紧措施。

“此前住建部公开过前期涨幅较高的重点16个城市名单,现阶段该名单再扩围。”上述人士指出,目前重点调控城市名单已从之前的16个增加至20个。具体来 看,在此前的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市的基础上,增加石家庄、 南昌、长沙、青岛4个近期房价上涨较快的城市。

该知情人士还表示,此轮调控重点是不能出现大幅度的涨幅。因此,不仅仅只是名单重点城市从严调控,连续涨幅较高的城市都将是调控重点。这也意味着,部分涨幅较快的城市均将再次面临调控升级。

同时,全国各地继续大力开展房地产市场整治行动,预计今年四季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。包括销售误导、炒作,捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售 等违规行为,轻则公开通报、处罚,列入各地失信黑名单,重则追究刑事责任。此外,严控与房地产相关的资金流动,落实信贷政策,严格清理和管控“首付贷”和 开发贷款资金。

“本轮房地产调控最大的特征是执行力度前所未有地严格。”张大伟表示,这也意味着,未来将有一批涨幅较快的城市继续加强调控措施。

尽管国庆小长假期间,我国多个城市集中收紧调控,从住房成交量到销售额均有明显下滑,楼市热度明显下降。但有部分城市房价涨幅仍然较快。

中国指数研究院数据显示,2016年10月,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7306元/平方米,环比上涨2.20%,同比上涨2.67%。具 体来看,100个城市中,涨幅超过2%的城市达35个,长沙环比上涨4.08%、南昌上涨3.68%,佛山上涨3.22%,杭州上涨2.99%,济南、青 岛环比上涨2.89%、2.56%,多个城市涨幅依然较大,另外,不在名单内的芜湖环比上涨4.35%,南宁上涨3.02%,廊坊环比上涨3.77%,常州上涨3.36%,常熟上涨3.57%。

楼市或持续降温

《经济参考报》援引CRIC(中国房产信息集团)研究中心报告显示,10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%,大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑,如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超五成。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示,10月多城政策频出,政策转向偏紧以及供应萎缩,市场观望情绪逐渐放大,但同比来看,仅有4成城市成交较去年下跌。

该中心的数据显示,10月北京成交量环比下滑41%,上海环比下滑18%,但是广州与深圳成交环比分别上涨11%和53%。二线城市方面,郑州环比下调76%,济南环比下调58%,苏州、无锡分别下调59%和50%。

“但需注意的是,成交下滑不仅受消费者预期影响,更多的是房企资金压力小,选择捂盘,或个别项目因拿不到预售证已经停盘休假,因此供应量难有较大起色。” 杨科伟指出,近期多部委发声强调整顿市场秩序,尤其是对预售证审批这块力度将加大,甚至有部分已经完成全年业绩的房企,直接休假停盘。

数据显示,10月,房企推盘量大幅减少,30个重点城市商品住宅新增供应量环比下降24%,尤其是多数城市在9月供应量创下新高后,下降幅度颇大。其中, 一线城市10月商品住宅供应量较上月减少63%,北、上、广、深新增供应同环比全部下滑,广州供应量环比锐减72%;二、三线城市整体供应为2070万平 方米,环比下滑18%,仅6个城市供应量环比上涨,如杭州、厦门、无锡和武汉等,主要是这些城市9月份供应量处于相对低位。相比之下,大部分城市供应量同 比、环比双双下跌,佛山、常州跌幅超过6成。

在此背景下,重点城市供求比多有下降,北京、广州、南昌、佛山、福州等城市供求比仅为0.3,市场供远小于求,库存消化周期上海同比下滑83%,杭州、无锡同比下滑67%,长沙下滑66%,南京下滑60%,青岛下滑55%。

因此,杨科伟指出,限购令的“回归”直接削减了需求基数,限贷升级则加大购房成本,预计购房者观望情绪将愈发浓郁,四季度成交量下滑已成定局,尤其是和去年四季度相比,大幅下滑不可避免,绝对量将维持一到两个季度低位。

杨科伟同时表示,考虑到国际环境等因素,货币政策可能不会出现大转向,但房地产行业资金将会定向收紧调控。另外,本轮调整的最终目的是控制“疯炒”的地价、房价,一旦地价没有明显回落,预计接下来还会有更严厉的政策出台。

据新华网16日报道,有业内人士分析认为,本轮房地产调控的最大特点是,各地各部门执行力度前所未有严格。从调控效果上来看,楼市高温的态势将从北京等一线城市开始降温已成为目前业内主流声音。

尽管如此,仍有分析人士表示,房地产调控之手必须毫不放松,对于城市管理者而言,必须看清大局,严控房价上涨卷土重来,为改革赢得时间。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自海南特区报、观察者网、经济参考报、新华网、人民网】

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