这是一条警戒线!如果这种房子买不起,很可能再等也是买不起!

核心提示:很多在大城市工作的年轻人,一旦出现被一线城市的高房价所逼迫“混不下去”的意外情况,通常会有一个选择,就是收拾铺盖回老家。因为二三线老家的房价比一线要宽松许多。但是真的是这样吗?

楼市泡沫仍在可控范围内

我并不认为楼市存在特别严重的泡沫,因为从居民的房贷占住宅市值比重来看,泡沫并不严重。粗略匡算,2000年以来,居民累计买房支出55万亿,目前的居民房贷余额大约18万亿;按今年销售均价计,目前房价总值为84万亿,居民房贷占住宅总市值比重为21%。相比美国次贷危机时居民房贷余额占住宅总市值之比达到55%,目前仍在40%左右,则中国居民在楼市的杠杆率水平也只是美国的一半。再进一步看,目前美国居民部门的总杠杆率超过80%,这已经是降下来的数据,但仍比中国当前的居民杠杆率水平高出一倍。

从目前来看,房价即便出现了下跌,也没有大跌的基础,更何况目前房价上涨地区主要是在经济发达地区,大部分三、四、五线城市的房价几乎没有多少上涨,即便上涨幅度在5%左右的地区,也是跑输GDP的。从政府调控的目标看,所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给,其目的是为了抑制房价过快上涨。因此,在经济稳增长的大目标下,政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨,故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。

房价拐点:短期显现,长期未现

有观点认为,房价涨幅跟M2的增长具有相关性,将随着M2的回落而回落。我认为房价涨幅与M2增长比较一致,但未必为简单因果关系——货币超发导致房价上涨,而是互为因果关系,即房价上涨后又会创造了信贷。从这个角度来讲,两者互相影响。而且,我们很难断定2020年之前M2增速会大幅回落,毕竟GDP增速目标要维持在6.5%以上,M2增速就得维持在10%以上。今年是房价上涨的又一高点,今后房价涨幅将趋缓,原因也在于M2增速或将走平。此外,政府的房地产政策也会收紧,房价最终还得取决于基本面,即人口因素和货币因素。

房价涨幅与M2增长

另一个观点则认为,既然房价上涨是货币现象,那么其流动性拐点似已出现。我们发现,北京、上海、深圳三地的居民存款跟房价涨幅之间存在着明显的相关性,与GDP也存在相关性。本轮房价上涨始于2015年,房价涨幅与存款增速高度相关。由于2015年政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,但目前北上深的存款增速基本归零,意味着流动性拐点已经出现。所以,北京、深圳和上海的房价最近应该会略有回落。

三地GDP增速、房价涨幅及存款增速

从长期来讲,房地产开发投资增速在2010年达到33%后,就已经见顶了。虽然现在房价还是处在上升通道中,但是投资增速回落是大趋势,不可改变。这个拐点一旦出现,标志着房地产周期已处在下行段的大趋势中。回顾历史有助于发现趋势的转折点:如中国的粗钢产量增速拐点发生在2005年,房地产开发投资增速的拐点在2010年。随着居民购房加杠杆的增速下降,或许2016年会成为房地产销售额的最高点,这可以比照2015年A股的年交易总额和换手率,其中交易额达到历史最高点,换手率也是20年来的最高点,估计今后很难超越这一水平了。

房地产投资增速

总之,我认为在这一轮房地产的调控中,房价应该会有所回落,但不会大跌。不过,房地产的销售额会出现比较明显的回落,风险则会不断地消解。今后随着GDP和M2的增速不断上升,居民的收入水平继续提高,如果房地产调控政策执行顺利,则房地产价格偏高问题可能会慢慢钝化。

不过,由于中国在过去20年中,只是经历了房价和土地价格不断上涨的过程,也就是没有经历过完整的房地产周期,故对于未来房价将如何演变确实很难判断。假如这一轮楼市泡沫由于政策调控而不破,并在今后很长一段时间内小幅波动,但货币超发却仍会延续,从而实现以时间换空间,引发房价在几年之后又出现新一轮上涨,最终会由于经济结构的进一步扭曲而导致泡沫破灭?

【金评媒微信号综合自房产八卦男、邦地产、lixunlei(作者:李迅雷)】

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