中国房价最担心的一样东西,你要知道!

核心提示:最近,居民恐慌性购房开始退潮,那是否会利好资金重回股市、债市?一个很因缺斯厅的问题。

最近,居民恐慌性购房开始退潮,那是否会利好资金重回股市、债市?一个很因缺斯厅的问题。

自从楼市开始限购,不少人开始妄想:股市会好吗?

  

  马克思教我们,要辩证去看待事物。那么,过去10年里三轮货币政策,是否证明了楼市跌、股市涨的介个规律?

  

  来看看过去10年中国房价和股市的关系图,先后经历了货币宽松-紧缩-再宽松的周期,楼市与股市之间是怎样的关系?

  

  ①2008年9月、2014年5月:这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中,这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨,确实不排除有房市资金流入了股市;

  ②2011年9月房价下跌之前,货币政策是在不断收紧的(2011年7月还加过一次息),到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变,而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的,说明房市资金并没有回流股市。

  所以楼市跌、股市涨也没有什么卵必然联系。但是,这张图传递了关于房价的一个很重要信号——房价最怕一样东西是什么?

货币政策!

  

过去二十年中国房价的上涨之路。来源:房屋屋)

  20年来中国房价却是一路上涨的,房价的上涨还受经济和人均收入增长、城镇化、房屋土地的供给、人口、税收、买涨不买跌的交易心理等多因素影响,这些因素共同构成房价上涨的主要因素。

  不到加息勿谈地产崩盘

  

  在中国货币政策里,最终目标没有房地产。只有以下的4+1个最终目标。

  1

  经济增长

  2

  物价稳定

  3

  充分就业

  4

  国际收支平衡

  5

  金融稳定(隐性目标)

图:中国货币政策盯住经济增长、物价稳定中介目标

  

  也就是说,央行不会因为房地产市场的涨跌调整货币政策,但是央行货币政策的调整会间接影响到房地产

  不管你是工薪族也好,中产也好,还是财富自由者也好,凡是关心中国房事的人,必须要研究中国货币政策转向对房地产的影响,简单来说,记住这两点关系就好:

(浓缩就是精华,以下观点复利投资摘自:华泰证券研报)

  1. 如果央行连续降息,实行宽松货币政策:

  对居民购房来说是好事,贷款利率下调,房贷出现增长,地产销售、房价、居民信贷都实现正增长,总的来说,宽松货币对地产市场的正向影响,将会间接拉动经济增速回升。

  尽管这种刺激模式效果显著且屡试不爽,但也使得居民资产负债表和银行信贷抵押物被房地产所绑架

  2. 如果货币政策转为紧缩、进入加息周期

  对整个地产产业链的负面冲击也将非常显著。

  国际经验表明房价最怕加息:在资产荒的大背景下,货币很可能追求稀缺的一线城市和局部二线城市地产,房价具备上涨的货币因素。

  日本90年代初房地产泡沫破灭的背景在于央行连续加息以及对地产企业的限贷,美国2007年开始的房价下跌同样始于联储加息以及随之引发的次贷危机。

  3.目前中国利率水平尚处于下降通道。央行也看不出通过加息来收紧货币政策的意图,仍看不到房地产崩盘的货币因素。

图:中国历年来的银行基准利率变化

按经济增速-物价波动划分的各经济阶段及对应的利率调节

  

  楼市下跌,利好债市

  债市的走势会如何。短期的走势,市场已经做出了最好的回答,就是一个字,涨!

  

  (图:来自兴业固收)

  ①地产销量下滑,经济下行,从基本面的角度有利于债市。

  ②地产如果下滑,居民房贷规模下降,在资产荒的背景下,银行将面临更大的资产配置压力,从而增加对债券资产的配置;

  ③地产下行,居民的储蓄可能会回流理财和金融市场,从而有利于债券市场。

  总结:

  人民币贬值,楼市跌将在一定程度上利好股市和债市,但前提条件是货币环境维持宽松,信用市场保持相对稳定。

  最后,综合一下本文的精华,如果楼市下行,资金找不到好出路的旁友们,可以适当关注一下较为生僻的债市,或者债转股概念。看空地产,可找时间做空中低评级的信用债。

  

不过,国企央企也会经常出现信用违约的,

特别是产能过剩行业,债市还是雷多多~

对于小白来说,怎么玩?

复利姐建议:购买债券型基金,定投之!

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