中国楼市就是经济预言家的坟墓?没有人能说得准!

核心提示:最精明的经济预言家都无数次搞错!如果说百慕大三角是飞机的坟墓,那中国楼市就是经济预言家们的坟墓。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自参考消息、华夏时报】

对于中国楼市,向来众说纷纭,莫衷一是,每个经济学家都有自己的一套观点,都能说得头头是道,但恐怕没有谁敢说自己讲的全是对的。

近日,连美媒都感叹称,对经济学家来说,中国楼市开始有点像百慕大三角了:最精明的预言家都无数次搞错了。

据彭博新闻社网站10月18日报道,这是麦格理证券大中华区首席经济学家胡伟俊的观点,他认为关于世界第二大经济体楼市泡沫的最新说法不过是周而复始的无稽之谈。其实,大城市房价的快速上涨只不过反映了潜在需求和供应短缺,这些基本因素与其他地方那种信贷推动的房地产繁荣与萧条的交替循环完全不同。

报道称,按照官方数据计算,8月房价环比涨幅为六年来的最高。像深圳这样的大城市涨幅最显著,过去一年涨了约60%,而许多小城市却错失机会。

胡伟俊在最近的一份研究笔记中写道:“在思考中国房地产行业时,脑子里想的最重要一件事情就是过度投资与不匹配之间的差别。因为这两种观点对投资和政府政策有着千差万别的意义。”

像上海这样的大城市,人口只进不出,投入市场的土地却有限。

胡伟俊说:“如果上海一年只卖出一块地,地价必定极高——这不是泡沫,这是供应短缺。”

报道称,三年来,中国房地产市场越来越两极化。涨价潮大多出现在大城市或地区中心,而全国房价实际上还是承受得起的。这在一定程度上是由于人们收入的提高。

更好的教育、医疗、社会福利和工作机会都在吸引全中国的人涌向大城市,导致一房难求。

胡伟俊说,至少30%的首付比例以及政府的政策也降低了风险。

自9月底以来,20多个城市公布了备受瞩目的限购措施。

尽管麦格理证券公司预测楼市会在2017年上半年趋冷,但政府的任何遏制措施都不可能改变大城市房价长期上涨的趋势。胡伟俊说:“最终的解决办法是改变当前的土地制度。”

胡伟俊并没有对风险视而不见,而是警告说,失控的房价可能会威胁经济增长。例如,它会阻碍对实体经济的投资,导致家庭用于开支的现金减少。但他认为,这些风险是可控的,对于泡沫的担心过于夸张。

他说:“如果说百慕大三角是飞机的坟墓,那中国楼市就是经济预言家们的坟墓。”

那么,中国楼市到底有多疯狂?

近日一组数据显示,全球楼市最疯狂的城市中,前十名都是中国的!

10月14日,全球知名房地产服务商戴德梁行发布的研究报告指出,虽然全球市场在过去一年受到不明朗因素所影响,全球房地产市场的总投资额仍然高达13500亿美元。

值得注意的是,该研究报告显示,开发用地投资方面,全球前十大市场全部位于中国大陆,以北京、上海分占第一、第二位,其次依次是南京、杭州及重庆等二线城市。在2015年第三季至2016年第二季期间,这十个内地市场的发展用地的总投资额超逾1777亿美元。除中国外,没有其他国家完全囊括任何一个物业投资类别的前十位市场。

该报告还调查了去年全球主要市场的商用物业投资活动,以及吸引最多资金的房地产市场。截至2016年6月的12个月内,投资活动最频繁的25个市场共吸引了全球53.3%的房地产投资,此份额高于之前一年的52.7%。

报告显示,纽约仍是吸引最多房地产投资的市场,而美国的房地产投资增长亦是全球各区中最高,在25个主要市场中,有15个位于美国,另有4个是欧洲市场,亚太区市场则占了5个,最后一席位是北美洲的多伦多。

亚太区方面,东京的排名有所下降,榜上其他城市包括上海、香港、悉尼、墨尔本及新加坡。部分城市的投资额取得很高的增长率,如重庆深圳的投资额就分别取得866%及243%的年增长。

戴德梁行大中华区研究部主管林荣杰认为,未来外围经济环境将面对多项不明朗因素,从中国经济放缓、英国脱欧以至美国总统大选,这些都会影响环球投资者的决定,不过由于企业仍具营商信心,投资者仍然会把资金投放于房地产。

而在此前一日的2016年第三季度媒体发布会,戴德梁行北中国区研究部主管魏东则表示,在中国,随着政府对楼市调控政策的升级,原本集中在住宅领域的投资,可能会有一部分逐渐转至商用领域。

戴德梁行北中国区估计及顾问服务部主管胡峰则认为,对投资人而言,海外物业租赁期都是几十年,有着非常稳定的租金增长,现在中国商业地产也越来越稳定,当投资商业、写字楼能够获得稳健的租金回报和长期收益时,投资人会表现出投资意向。

由于房地产市场发展阶段不同,中国商业地产波动因素明显更多,投资预期与价值评估也更为复杂。

“商业物业评估都是有时点的,并且以公允值计量,不同时点有不同的价值,市场波动的时候,经济增长趋缓会让我们对未来收益的预测更谨慎,影响收益法的结果,直接会反应到最终的估值结果中。如果经济和政策环境发生变化,估价师考虑的问题会更多些,比如政策开始对一些违规的互联网金融进行清理的时候,商业写字楼的空置率会增加,也影响了租金收益水平,这种政策因素和经济因素都会影响到商业物业的估价。”胡峰说。

胡峰同时提醒,接下来内地住宅市场可能不会像前20年一样高速发展,规模的效率和速度不会太高,在这样的预判下,地产公司应该主动持有一些核心地段的商业物业,以此获得稳定的现金流,这样公司的发展才会更稳健,更持续。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自参考消息、华夏时报】

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