在房价这件事上,来扒一扒地方政府的底裤吧……

核心提示:今年国庆节前后,各地不断出台的楼市调控限贷限购政策,让刚需一族和投资客都哭晕在厕所。而这波楼市大杀器出台后,效果可谓立竿见影,深圳买家弃数万元定金、杭州售楼部不再热闹……

【金评媒微信号(jpman21)综合自每日经济新闻、新浪财经、意见领袖(作者:陈恩挚)】

今年国庆节前后,各地不断出台的楼市调控限贷限购政策,让刚需一族和投资客都哭晕在厕所。而这波楼市大杀器出台后,效果可谓立竿见影,深圳买家弃数万元定金、杭州售楼部不再热闹……

但近日公布的一组数据,可能让更多人,特别是房奴们都泪流满面。

大家想想今年前9个月,房地产市场最高频的关键词都是什么呢?

高房价,抢房,假离婚。层出不穷的地王。

不过,你是否知道,哪里涨得最厉害,疯涨又到底与什么有关?近日中国指数研究院公布的一组数据,揭示了答案。

2万亿“卖地”收入,近8成来自住宅用地

据《每日经济新闻》报道,中国指数研究院数据显示,2016年1-9月,全国300个城市共成交土地15585宗,同比减少7%;成交面积57508万平方米,同比减少2%。其中,住宅用地4262宗,同比减少2%;成交面积18309万平方米,同比基本持平。

与土地成交数量同比略减或持平相对应的是,土地出让金在快速增加,这意味着,土地价格出现了大幅上涨。

1-9月全国300个城市土地出让金总额为19262亿元,同比增加40%。其中,住宅用地出让金总额15021亿元,同比增加56%,占到了前者的77%。1-9月,全国40个大中城市出让金以同比上涨为主,无锡等长三角热点城市涨幅居前。

对此,中指院报告认为,2016年1-9月,全国300城市土地供需总量较去年同期小幅回落,地价呈普遍上涨态势,尤以二线城市表现突出,带动出让金同比增加四成。

2016年1-9月,二线城市共推出土地6436宗,推出土地面积27067万平方米,同比增加0.2%;成交方面,共成交土地5543宗,成交土地面积23042万平方米,同比增加0.3%;土地出让金为11798亿元,同比增加80%;土地成交楼面均价为2727元/平方米。同比上涨81%;土地平均溢价率为57%,较去年同期上升42个百分点。

中指院数据显示,9月,10个重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交,南京以125万平方米的成交量排在首位。1-9月,10重点城市中深圳、天津、杭州、南京、武汉5城市住宅用地累计成交量超过去年同期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍,一定程度上和地方政府土地财政的导向有关系,对于部分地方政府来说,土地出让的完成并不单纯看土地成交面积,而是看土地成交出让金。

严跃进称,从土地出让金的同比上涨角度看,受价格上涨的影响,土地背后的资金流动更为活跃,对地方政府来说自然是好事,当然也要提防部分地价过高的风险。

“地王”频现,这些城市亮了

2016年1-9月,全国住宅用地成交总价排行前十的地块包括深圳2个、上海2个、南京2个、杭州1个、天津1个、苏州1个、合肥1个。上榜地块全部为城市或区域地王,可谓“含金量”十足,杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录,天津、南京则创造年内地王。

1-9月,全国土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元,同比增加58%,上榜门槛达186亿元,同比上涨约52亿元。其中,在土地出让金排名中南京以1405.4亿元稳居第一,上海、苏州、杭州、天津等分获2-5名,出让金分别为1360.4亿元、1269.9亿元、1130.5亿元、919.6亿元。

不得不提的是,在“地王”成交总价排行前十这些城市中,除了上海的土地出让金同比涨幅仅为27%外,南京、苏州、杭州、天津、合肥、深圳等同比涨幅都远超100%,其中,深圳甚至达到了238%。同比下滑城市中,北京、广州降幅仍超五成,长沙、成都降幅较小。

更令人惊叹的是,无锡市的土地出让金收入,在今年前三个季度以令人难以置信的速度扶摇直上,收入总额虽然未达千亿水平,涨幅却达到了惊人的470%。

中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为,出让金涨幅较大主要取决于土地供应量和土地价格,今年来土地价格上涨较为普遍,“地王”数量增多,高地价直接导致了房价上涨,因为高地价会推高老百姓对周边房价上涨的预期。

中指院数据显示,2016年9月,中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米12617元,环比上涨2.83%,涨幅较上月扩大0.66个百分点。这也是百城房价连续第17个月环比上涨。

大城市土地出让金同比上涨幅度大,尤其是部分二线城市更是如此,这和土地价格在短期内快速上升有关系,严跃进认为,此类城市房价上涨比较快,去库存效果比较好,一定程度上说明了此类土地市场积极供地和交易是有市场认可度的,所以房企会积极拿地和补库存,这也会使得此类城市地价和房价双双上涨现象的加剧。

“高烧”的土地能否降温?

土地出让金总额大幅上涨,高溢价成为了一二线城市土拍常态。

数据显示,1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%,较去年同期上升35个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率63%,较去年同期上升45个百分点。

新浪财经意见领袖专栏作家陈恩挚认为,除了货币多发的宏观因素外,其根源是:卖地是地方政府的一门重要生意,是地方财政的重要经济来源。同时,在相当长时间里,房地产经济又扮演着经济火车头的角色,与金融、建筑、钢铁、水泥、家电等一大批产业息息相关。可以说,房价不断上涨是各级政府希望的结果。

众所周知,房价的大头不是房子本身,而是地价,所以房产市场的核心是土地市场。你会发现,买卖土地是地方政府的独门生意,开发商其实不容易,老百姓更是弱势。一方面,在这门生意上,农民是不能把地直接卖给开发商的,地方政府完全垄断“货源”,从而实现经济学上说的“要素低价”。这相当于,很多茶农手里有茶叶,但收茶的茶商只有一个。要买茶和卖茶,只能找这个茶商。

另一方面,其实中国面积这么大,土地多得是。但是,为了尽量卖高地价,政府往往会不自觉地人为限制土地用途,制造稀缺和土地紧张,并挤牙膏一样,一点一点卖地。同时,还通过学区、交通等配套建设来增加卖点,进行包装,增加稀缺性。

这种人为制造稀缺模式在当前经济社会中是比较常见的,只是形式各异。比如,汽车多得是,但政府限定了出租车牌照数量,人为制造稀缺。如果没有专车,出租车和出租车牌照自然抢手。

“在土地出让低迷的时候,有的地方政府还会叫我们先高价拍地,交易完成后再私下给我们补贴,以制造假象。”一个地产商表示,为了做好土地这门生意,很多事你根本想不到。

由此分析,可以看到,基于土地市场的楼市其实是一个高度垄断、伪市场化的市场。在这样的市场中,楼市泡沫不断放大,什么限购、提高首付等调控措施都是“纸老虎”,没有效用。一旦楼市降温,地方政府比谁都着急。

说到这里,很多人会问,难道房子就会这么一直涨下去?泡沫一直吹下去?当然不可能。

我们知道,相比西方国家,国内各级政府的权力往往很大,边界更模糊,有很大的配置和动员资源的能力,所以,其合力下的泡沫也自然会更持久。但是,任何泡沫始终要破裂的,只是时间问题。而且泡沫越大,后果越严重。

目前的楼市中,我们看到很多人已开始恐慌性买房,让人们很自然的想起去年的股市。这次以“去库存”和“稳增长”引发的楼市热潮,和去年的股市有点相似。笔者不知道现在的楼市相当于“去年股市”的4500点,还是4800点。或许,房价会继续涨,但会在大家对楼市一致看多和合理时,开始掉头向下。

至于具体的拐点,是不可能预测的,只能靠猜。所以,不管是什么投资品,希望卖在高处拐点的想法是幼稚的。在上涨的路上和泡沫吹大的过程中卖出,当时可能感觉卖亏了。但从大的周期来看,应该不会亏。

笔者觉得,目前这个阶段,应该是时候开始考虑避险或楼市风险的对冲预案了。

【金评媒微信号(jpman21)综合自每日经济新闻、新浪财经、意见领袖(作者:陈恩挚)】

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