房产中介自白:我们是如何把房价炒上去的?都是国家让我们炒!

核心提示:频频限购,预示着炒房客get out?这么想你就天真了。

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房产中介爆料!我们是如何把房价“炒”上去的

来源:证券时报

作者:童璐

“早上9点网上挂出一个123平米240万的房子,到了10点,房东就把价格改成了240万”,朋友Y告诉我,他今天本来准备带客户去看这套房子,到了下午去之前给房主打电话确认时,发现房子竟然已经卖出去了。

Y本来在一家公司做文职工作,去年随着合肥楼市的兴盛,便改行做了当地某大型房产中介公司业务员,“钱赚得更快一点”。也是,合肥刚从三线城市升级到二线城市没多久,还处在二线下游的尴尬位置,但是今年以来来房价飙升速度却超越北上广,新房和二手房房价涨幅均居全国前列,这也使得二手房中介行业迎来爆发增长。

就在10月2日晚间,合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但Y说,他目前的感觉还不明显,“至少合肥二手房还没明显影响,我们现在最大的问题不是没客户,而是没房子”,他称,有的要价太高的房东,他也以限购为理由劝房东降价成交,不过,目前还没房东买他的账降价成交。

为什么二手房一直涨

这一年来,我一直有改善住宅的考虑,却又被“通通上涨”的合肥房价屡屡吓退。对于我犹豫观望的态度,作为好友的Y只能一边吐槽我是“中介都不想遇见的劣质客户”,一边帮我留心合适房源。

“迟买不如早买,房子只会越来越贵的”,Y说,“如果是一般的客户,我肯定会劝说他们砸锅卖铁买房啊”。但合计下需要付的首付和按揭后,他还是同意我“别为买房影响了正常生活”的观点。一转眼,在我纠结的这几个月里,合肥房价继续大步上涨,终于将我的收入远远抛在了身后。

“实话说,房价上涨我们中介也是蛮大的原因”。比如说,房主把出售房源挂在了网上,合肥有十来万的中介业务员,每100个业务员中有1个人打1电话给房主,这房主就能接到一千个电话”,谈起飙涨的房价,Y也做了个“自我检讨”。“还有时候,客户找我们看好了一套房子,觉得应该再看看,于是又找了其他的中介公司,其他中介又打电话给房主……房主一看,哇塞,这么多人问这么多人想买,价格自然就涨上去了”。

关键在于,一旦这个涨过价的房子成交了,那么附近其他二手房的价格也就都跟着涨上来了。截至10月7日傍晚的数据显示,目前合肥市二手房挂牌均价14476元/平方米,同比9月上升9.77%。疯涨的房价让很多房主产生了“捂着”惜售的心情,而“限购令”一出,又有房主选择了“观望”。

Y所言不虚,在国庆期间,笔者自己也接到了不同中介咨询是否卖房的电话,比限购前还要频繁。笔者居住的小区属于房价涨速较猛的区域,国庆间有房产中介在小区入口支起摊子来“蹲点驻守”,好第一时间拿到小区二手房源。最近小区内某户105平米的房子最后以240万价格成交,要知道,去年9月,本小区二手房的成交均价还不过9000元/平米。

房产中介变“房虫”

“你在网上看到物美价廉的房子,结果打电话过去一问,往往房主都提价了。除了买卖双方的博弈因素外,也有部分是房产中介通过故意降低房价来吸引你注意。”Y提醒说,“虚假广告”也是业内的“潜规则”。

偶尔也会碰见开价不高甚至明显低于市场价的二手房源,但这样的房源很难落到买家手里。因为敏锐的房产中介可能会扮演高抛低吸,倒腾房子的生意。中介行业里,这种倒卖房子的人叫“房虫”。

Y举了个例子,前些天筛查房主信息时,他们发现一条几年前的卖房信息。

“房主人在外地,打电话过去问他还卖房吗?他问目前多少钱,我们就报了一万多的价格,对方欣然接受”。

接下来,中介公司就接手了房子,不办理过户手续,只去做委托公证。获得房子后,转而以1万五六的价格挂牌出售。

确定买家后,他们就拿着房本和公证书直接过户,不用原房主出面,税也逃过了。

Y说,中介公司冒充卖房者或买房者进行炒房并不少见,因为他们熟悉市场行情,有的房主不懂行情,有的则是怕麻烦,急于脱手。按照合肥的政策,房地产中介一般会收取买方2%以下的房产中介费,但做房虫,明显是件收益更大的好生意。

也有精明的房主和中介公司达成协议,中介公司以不低于XXX万的价格独家代理房源,如实际成交价格超过约定价,可以和中介公司就增值部分五五或四六分成。这样以来,中介除了挣得规定的2%.的服务费外,还能坐享增值部分收益。

“十一不是出台最严限购限贷政策了吗,怎么还这么火热,听说XX市都有房东降价5%到8%的了”。我忍不住在插进话来,Y摇了摇头,“首付从25%提高到30%,对真的想买房的人来说没什么区别。本地户籍家庭不限购二手房,至于外地居民限购一套……你买了一套,不就可以迁户口过来变成本地人了吗?”

“那第一套房子买不了了啊”。我刨根问底,Y神秘一笑,“社保和税单都可以补的,以前限购的时候就有,最近已经黄牛报价了。”

不过,10月8日下午合肥出台的限购查询实施细则显示,补缴社保会打上“补缴”字样,不能作为购房条件,但对本地居民二手房仍不限购,但将限贷。从这个角度看,新政的严厉程度超过了房产中介的预期。