二手房改征增值税!到底我们该缴多少?

核心提示:以前营业税税率是5.6%,据业内人士透露,房地产业、建筑业增值税税率或为11%,具体是多少只有等到政策出台后才能确定。

国税总局局长王军

二手房交易营业税将改为增值税征收!

3月13日,十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军在经过“部长通道”时透露,总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”,税务部门作为主攻部队,一定确保改革5月1日如期落地。与以往相比,这次营改增有几点不同,包括首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

虽然相关的政策没有出台,但我还是决定与大家一起谈谈个人二手房交易的“营改增”是什么?改什么?

“营业税”是对营业额直接征税,根据最2015年3.30新政规定,个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的,免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。

个人二手房营改增了,只对房子增值部分征税,没增值就不征税。以前营业税税率是5.6%,据业内人士透露,房地产业、建筑业增值税税率或为11%,具体是多少只有等到政策出台后才能确定,下面我给大家具体分析一下5月1日起个人二手房交易开征增值税后对于购房者和售房者的具体影响:

一、个人二手房营改增对购房者的影响

如果税率由5.6%的营业税变为11%的增值税,一套成交价为200万元的普通住宅在5年内出售,需要交纳11.2万元营业税。改为税率为11%的增值税之后,若按原价出售则需要缴纳近20万元[200万÷(1+11%)×11%]的税费。个人购房不存在抵扣,购房者就要实实在在地多花8.8万元。

二、个人二手房营改增对售房者的影响

个人二手房交易需要缴纳的增值税为销项税额减去进项税额,由于政策还没有最终出来,到底哪些项目可以抵扣并不明确,是以前缴纳的营业税吗?况且以前的房子要是属于福利分房又如何抵扣,再就是那些大约在2003年房子涨价前就已购进的成本很低的房子到底应如何抵扣也是一个大问题,如果“进项税额”不到位,那么“营改增”之后的税负就会增加,这样为了避免加重税负,引发房价转嫁性上涨,我估计可能会有一个统一的、类似于营业税率的、比较低的增值税率作为过渡政策。

总之,该政策的出台是一件标志性的大事,首次涉及自然人缴纳增值税征管,我相信税务部门将打通政策落地的“最后一公里”,特别是对接纳税人的“最后一公尺”。

最后,再给大家一个截至目前为止的二手房交易税费费清单,以供参考:

1.契税:(1)首套房且面积90平米以下,成交价*1%;(2)首套房且面积在90-144平米之间,成交价*1.5%;(3)其他:成交价*3%。

2.营业税:2015年3.30新政规定,个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的,免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。

3.个税:个税的征收方式为:应纳个人所得税=计税价格*1%(或1.5%、3%);普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。

4.印花税:买卖双方各0.05%:

5.土地增值税:目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格*核定征收率。一般城市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。

6.登记费:个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。

7.房地产交易手续费:新建商品房按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房减半收取,由买方承担。其他情况按6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。

8.佣金:成交价*3%,交易双方各付一半。

9.贴花:5元/套。

10.评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

专家怎么看?

业内人士普遍认为房地产营改增税率最有可能定位为11%,目前二手房营业税税率有5.56%。理论上看二手房交易成本上升5.44%。

但上海市新闵律师事务所高级合伙人刘福元律师说,二手房交易的整体税收是下降的,不会增加。

他说,如果房东无法提供相关凭证,那么可以按房地产增值税税率缴税,我国房地产增值税税率为3%

目前的二手房交易,因进项税和销项税多不清晰,适用于按房地产增值税征收,但未来二手房征收率要看国家税务总局的具体规定。

刘福元提出,如果房东能提供买房的税费、装修、贷款利息包括经纪人中介费开支等凭证,进行足额抵扣,才会按增值税的税率征收办法差额征税。

因此,纳税人可选择缴税额度低的征收办法纳税。

营改增以后,税收优惠是否仍会存在?多位业内人士表示,这要看二手房交易的细则和税率,现阶段,二手房交易的营业税仍是政府稳定房地产市场的重要工具。

刘福元也表示,税收的优惠政策虽然减少了规范的范围,但依然会存在,此举是调节经济的一种手段,未来会更趋严谨和公平。

买二手房不可忽视的细节!

现在越来越多的人选择买二手房,二手房的价格较新房更趋于多元化,而且二手房不会出现“烂尾”现象,尤其二手房对于有孩子的家庭,可以先考察周边的环境,有利于给孩子一个健康的生活环境,二手房周边一般都是成熟的生活设施,对生活也有很大便利。那买二手房时要重点注意哪些细节呢?

1.到房管局查验卖方的房产证原件

在购买二手房前,到房管局查验卖方的房产证原件,看产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,看房屋坐落位置是否与你所购房屋位置一致、房产证上所标注的房屋面积是否与中介口中所称一致原则上是一个字也不能错。

2.核实房屋是否允许买卖

在确定买二手房之前,应要求卖房人提供放弃优先购买权的书面意见,已列入拆迁公告范围或被国家征用的房屋、被人民法院或行政机关依法查封的房屋、属违法或违章建筑的房屋以上三种房子千万不要购买。

3.首付款应做资金托管

在支付给对方首付款的时候,买卖双方应做首付款资金托管放至银行,等房产过户后再解冻,买房切忌直接打入卖方账户及支付宝等。

4.不要轻易找中介或担保公司做垫资贷款

买二手房的朋友,在首付款不足的情况下,不要轻易找中介或担保公司做垫资贷款,此方法看似简单,费用有可能超出银行同期贷款的四倍,所以在买房的时候,如果资金周转不开,还是呀找正规贷款机构或银行,防止上当受骗。

(文章内容整合自好贷贷款、每日经济新闻、马靖昊说会计)


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