扒一扒链家的金融版图:房地产行业的e租宝?

核心提示:所谓有按揭的房屋,实质是已被抵押、即将被查封,买房你还敢找链家吗?

21财经搜索综合上海房价再度飞天的同时,一家房地产中介却因为出售问题房源,受到了政府史无前例的严惩!

市消保委召开上海市房产中介消费者满意度调查发布会,通报了房产中介服务中存在的四大乱象。

链家三宗罪

■被指将被法院查封的房子卖给消费者,乘机推销高息贷款垫资
■垫资利率远超银行月息利率达1.6%,是银行固定资产贷款利率4倍
■消费者签合同前对房源隐患一无所知,公司只轻飘飘称“员工没告知”

>>>事件回顾

消费者现场控诉:所谓有按揭的房屋,实质是已被抵押、即将被查封

今年2月23日,上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。消费者庄先生和黄先生分享了在链家购房的的遭遇。

为替儿子买婚房,2016年1月9日,庄先生通过链家与出售方签订 《房地产买卖居间协议》,意向购买上海市富平路上的中浩云花园内一套约60平方米的房屋。当他支付80万元定金后,却被链家告知房屋交易有障碍,因该房屋不仅“背”着公积金贷款,还在庄先生不知情的情况下,被出售方抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,月利率1.6%,用来购买其他房屋。

黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万房屋过程中,到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易,得先帮房东还抵押。而链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元,月利率1.6%。年化收益19.2%,完全超出18%的贷款利率上限。

■住建委正式调查链家地产,暂停涉事门店网签资格

2月24日,上海市住建部称,链家公司相关门店存在不规范经营行为,对其已展开调查,处理结果将及时向社会公布。目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。

■“链家”所有上海门店橱窗挂牌二手房源连夜下架

2月24日23时许,真华路1165号链家门店打烊,此前橱窗所有二手房源信息已被撤下,只留下一张张白板。(来源:晨报)

据界面新闻,除了涉事的两家门店被取消网签资格,上海市住建委要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。

扒一扒链家地产的金融版图

链家集团的金融版图组成,目前功能最重要的几家是:2006年就已成立的北京中融信担保、2014年底上线的链家理财和2015年低调运营的理房通。

1 高利贷

链家理财官网介绍,其是链家集团旗下互联网房产金融平台,线上对接有投资理财需求的投资人,线下对接在链家办理购房业务的业主,“首创房产买卖-支付-理财的房产金融闭环模式”。

链家理财的运营主体就是北京链家房地产经纪有限公司。

资金借给谁?

散标中详细介绍:借款人大多来自链家房屋买卖客户,主要用于借款人房产交易过程中所产生的短期资金周转,比如业主卖房 需要还清银行按揭、买房客户因银行批贷放款较慢而无法支付尾款、业主换房、房屋抵押借款等。

从仅有介绍中,模糊的用途上来看,让金小鲸(id:lanjinghj)又想到了昨天的庄先生和黄先生。

2月23日上海市消保委对申城消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。消费者庄先生和黄先生分享了在链家购房的的遭遇。

为替儿子买婚房,2016年1月9日,庄先生通过链家与出售方签订 《房地产买卖居间协议》,意向购买上海市富平路上的中浩云花园内一套约60平方米的房屋。当他支付80万元定金后,却被链家告知房屋交易有障碍,因该房屋不仅“背”着公积金贷款,还在庄先生不知情的情况下,被出售方抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,月利率1.6%,用来购买其他房屋。

而黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万房屋过程中,到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易,得先帮房东还抵押。而链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元,月利率1.6%。

两个案例中,链家提供的资金成本同为月息1.6%,也就是年化19.2%,远超4倍银行贷款利率,也高于此前规定的18%的贷款利率上限。

虽然并未有明确证据指出链接方面在垫资过程中的资金来源是自由资金、客户经理个人行为还是互联网金融平台的产品,但是至少从庄、黄两人的案例来看,该垫资款的资金风险还是非常高的。

链接理财的投资收益在年化6%到8%之间,如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品的话,收益利差超过10个点。

2 自己为自己担保

链家理财的网站上,几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。

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而工商资料显示,中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。

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换句话说也就是链家自己为自己担保。2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条第规定,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。

3 超额担保

链家理财2015年报显示,平台2015年累计成交138亿,月平均交易额超过10亿,单日融资过亿,以链家理财两个月至一年的标计算, 存量起码在20亿以上。

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而中融信作为担保,其工商注册登记显示注册资金只有5000万,已经远超担保行业10倍杠杆的默认规定。

此外,北京中融信担保有限公司经营范围显示,其只是一般的经营合同担保公司,不是融资性担保公司。

4 自己对自己资金监管

链家的金融版图里还有一个重要构成就是第三方支付。

北京理房通支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台,于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》,也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。

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工商资料显示理房通注册于2013年8月,股东为前面提到过的中融信担保和北京中和泰投资咨询有限公司两家,法人为单一刚。单一刚的身份是链家地产的执行董事。

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北京中和泰投资咨询有限公司的股东链家地产董事长左晖外还有链家地产副总裁王拥群。

这是一个完全由链家控制的第三方支付公司。

链家“理房通”的主要功能类似于淘宝的“支付宝”,购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户,直到房屋过户结束后才将资金解冻,转给卖房客户,避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户,或因买方客户购房资金不够,致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。

“理房通”网站数据显示,其已完成了高达1300多亿元的交易额,其中北京地区就占到了1200亿元以上。有质疑声认为,千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算,也有300亿的资金沉淀。

这笔沉淀资金会乖乖躺在银行备付金账户还是被用作高息贷款的发放?由于交易过程的关联公司都在链家自己的体系内,隐蔽性相对较高。

就资金沉淀问题,“理房通”于去年发过一份关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。声明内容表示,“理房通”接受的客户备付金,是全额缴存至支付机构客户备付金专用存款账户。

理房通也坦承,冻结的备付金是会在银行产生活期利息的,但按照行业常规,银行活期利息很低,不会返还给客户。

事实上,更合规的四方监管是:买卖双方可以直接拉着中介去任一银行做资金冻结,完成交易后由银行确认将首付转账到买家帐号。

以上海为例,上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务。但在实际操作过程中,客户并未在交易中心得到醒目提醒,且因为排队问题等影响,较少使用。

总结来说,链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局,但如果其中有一环出现问题,很容易出现风险传导,并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上。

链接阅读:房地产中介四大乱象

根据市消保委所做的网上微调查显示,有八成消费者接受过房产中介的服务。但是消费者对房产中介的满意度很低,只有11%表示“满意”,有高达52%的消费者表示“不满意”。不满意的主要原因是承诺不履行、信息不透明、费用不合理。购买过房产中介服务的消费者遇到问题的比例高达84.8%,没有遇到过问题的消费者只占15.2%。
根据消保委志愿者的体验调查,房产中介在操作中存在着四大乱象。
●“已售房源仍在挂牌”,调查显示有20%的最新挂牌房源实际已经出售。在现场播放的暗访录音中,房产中介工作人员公开说:“网上房源是假的”、“独家房源很少放在网上”。
●“在售房源虚标房价”。体察发现有41%的在售房源故意标低房价,上门实际询问到的价格比网络上标的价格平均高出23%。在现场播放的暗访录音中,房产中介工作人员直言不讳:“网上价格都是虚的,标低就是为了吸引客户。”
●“房源信息不符”。包括房屋的装修情况、户型结构、地理位置等,网上宣传的和实际存在不小的差距。调查发现有56%与网上宣传的不符。
●“中介门店未悬挂证照信息”。志愿者发现有21%的被调查门店未悬挂营业执照,90%的加盟店未在显著位置标明特许人和被特许人的真实名称和标记。
来自市消保委的信息显示,近些年来市消保委受理的房产中介服务投诉量逐年攀高。2012年时,受理的投诉量为280件;2013年、2014年受理的投诉量分别为519件、566件。刚刚过去的2015年,这个数字变成了794件,是2012年的2.8倍。市消保委副秘书长唐健盛直言:“房产中介是个为消费者圆梦的行业,应该是通过优质服务生存和发展的行业,而实际情况却不尽如人意。房产中介应该回归本源,通过服务获取消费者的信赖,连蒙带骗的方式肯定不长久。”

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